Ключ від банківської комірки є елементом доступу в банківську комірку для продавця в разі реєстрації договору купівлі-продажу і для покупця в разі його НЕ-регісраціі. Цілком закономірно виникає питання: у кого повинен зберігатися ключ від комірки протягом терміну реєстрації договору купівлі-продажу квартири? Відразу скажу, що на цей рахунок немає чіткої відповіді - сторони повинні домовитися між собою.
Аргументи сторін.
Продавець квартири цілком резонно може зажадати передати ключ на зберігання йому. Йому з більшою часткою ймовірності належить виїмка грошей з осередку в разі реєстрації договору. Його реальний термін доступу в клітинку (дивіться схему в статті про розрахунок через банківську комірку) становить 5-7 днів. Якщо продаж відбувся, договір зареєстрований, а продавець протягом цього часу не забрав гроші з осередку, то доступ в осередок переходить до покупця. В результаті чого продавець може залишитися і без квартири і без грошей. Тому ставити себе в залежність від покупця, передаючи ключ на зберігання йому, продавець не готовий.
Покупець. закладаючи гроші в банківську комірку, не готовий розлучатися з ключем від своїх "кровних". Тому як формально квартира їм ще не куплена. Крім того, банк не несе відповідальності за достовірність документів, які надає продавець для доступу в клітинку. Це означає, що якщо продавець протягом строку його доступу принесе в банк підроблений договір купівлі-продажу квартири з відміткою про державну реєстрацію та витягне гроші з осередку, а потім відмовиться від реєстрації реального договору, то покупець може залишитися і без грошей і без квартири.
Коли мова йде про великі гроші, продаючи квартиру, кожна сторона намагається себе максимально застрахувати не тільки від злого умислу іншого боку, але і від форс-мажору. Адже з будь-якою людиною може статися хвороба або нещасний випадок. Де гарантії, що одна сторона передасть інший ключ при необхідності? Рішенням даної дилема може створення незалежного доступу до ключа або створення взаємозалежності сторін щодо ключа і реєстрації договору.
Незалежний доступ до ключа від комірки.
Перший варіант - ідеальний, коли в банку є послуга «зберігання ключа». За невелику плату можна залишити ключ в банку. Його отримає той, хто прийде в свій термін в банк з повними умовами доступу. Однак не у всіх банках така послуга існує.
Другий варіант, коли ключ передається під гарантійне зобов'язання в агентство нерухомості. що представляє інтереси продавця або покупця. У гарантійному зобов'язанні, виданому продавцеві, вказується, що агентство зобов'язується надати ключ стороні продавця в разі реєстрації договору купівлі-продажу квартири. Таке ж зобов'язання отримує покупець з тією різницею, що ключ йому гарантує видати в разі не-реєстрації. Займається питаннями державної реєстрації (здає і отримує документи за дорученням в рег.палату) в такому випадку агентство, яке видало гарантійне зобов'язання.
Створення взаємозалежностей для сторін угоди.
Є три породжують взаємозалежність продавця та покупця елемента:
- Зберігання ключа на період реєстрації договору,
- сама державна реєстрація (здача в рег.палату і отримання документів за дорученням)
- зобов'язання продавця написати розписку про отримання грошових коштів за договором купівлі-продажу.
Тому є сенс розподіляти ці елементи між сторонами. Наприклад, сторона покупця (сам покупець або його представник) займаються державною реєстрацією договору купівлі-продажу, віддавши при цьому ключі від осередку боці продавця. У разі реєстрації договору покупець обмінює зареєстрований примірник договору продавця на розписку про отримання грошей за продану квартиру. Продавець маючи ключ на руках отримує від покупця умова доступу в клітинку - зареєстрований договір.
Або сторона продавця займається здачею документів на держ. реєстрацію і їх отриманням і обмінює екземпляри документів покупця (свідоцтво і зареєстрований договір купівлі-продажу) і розписку про отримання грошових коштів на ключ від банківської комірки, яких зберігається протягом терміну державної реєстраційні у покупця.
Ідеальний варіант, якщо обмін елементами відбувається в банку, де відбувалася закладка. Тоді в один день боку отримують все те, що їм належить в результаті угоди. Продавець отримує гроші з осередку, а покупець зареєстровані документи і розписку від продавця про отримання грошей.