На ринку нерухомості завжди є квартири, які погано продаються. Виною тому їх розташування, неадекватна ціна, невдала перепланування і ще маса причин. Ми спробували з'ясувати, як все-таки продати неліквід з прибутком.
Один із наслідків серйозного кризи на ринку нерухомості Москви - збільшення терміну експозиції виставлених на продаж квартир. Столичні ріелтори відзначають, що лише третина квартир на вторинному ринку продається за заявленою ціною, інші реалізуються тільки зі знижками 5-20% (середнє зниження вартості - 10%, а максимальний дисконт надається на неліквідну нерухомість).
І якщо раніше хороша квартира «йшла» за 1-2 місяці, то зараз період «зависання» становить 4-6 місяців. Що вже тут говорити про неліквідні метри, які можуть чекати свого часу роками.
Наприклад, об'єкт може бути переоцінений через зробленого колись дорогого ремонту. Швидше за все, новим власникам оновлений інтер'єр абсолютно нецікавий, але господар не може забути, як важко дісталася йому декоративна плитка з Іспанії.
Елітне житло з надто екстравагантним ремонтом теж може «висіти» в продажу по 5-7 років. «Повністю викладена плиткою квартира; з фонтаном у вітальні; квартира, з портретом власника на стіні у вигляді фрески », - ось неповний список прикладів наведених Доброхотовой.
Як підкреслює Павло Луценко, генеральний директор порталу «Мир квартир», ціна таких варіантів часом перевищує 2-3 млн рублів. І претендентів на покупку - одиниці. На його думку, в список погано продаються, можна сміливо додавати старе, аварійне і неякісне житло, терміни і перспективи знесення якого незрозумілі. В області і в регіонах зустрічаються навіть такі варіанти, як «квартира з туалетом на вулиці», різного роду «гостинки» (читай: общага або комуналка) із загальною кухнею і т.д.
Дуже часто виявляється, що це квартира, розділена на кілька частин, неправильно оформлена і перепланована.
Саме невдалу перепланування експерти називають ще одним негативним фактором, що ускладнює продаж.
«Наприклад, з двушки, і без того не дуже просторою, зробили троячку. Кімнати вийшли мікроскопічні - але ж це трикімнатна квартира! Ось і намагаються її продавати як повноцінну троячку », - зазначає Доброхотова.
Як не дивно, але і велика площа квартири - це не завжди плюс. Якщо власникові не вдається зробити ергономічним весь простір - виникають темні кімнати, кімнати неправильної форми, вузькі і довгі нефункціональні коридори. Але так як площа все-таки по метражу пристойна, знижок продавець робити не хоче.
Як зависають в базах частки і кімнати
Окремо стоять квартири з юридичними проблемами. Зокрема, це і частки, отримані шляхом ділення квартири у спадок. Коли історія квартири складається з нескінченних перепродажів, то це теж відлякує клієнтів, і не дарма. «Якщо в квартирі прописані неповнолітні, або відмовилися свого часу від приватизації, або власник недієздатний, або квартира недавно отримана у спадок - через всього цього можуть виникнути серйозні проблеми», - каже Луценко. Такі об'єкти довго шукають свого покупця.
Свою кімнату в комунальній квартирі в центрі Москви Олена В. купила більше 10 років тому. Тепер вирішила продати, але не виходить. І головна проблема - закон про переважне право сусідів по комуналці на покупку.
Однак нотаріуси в цих процедурах брати участь відмовляються, ріелторські агентства з подібними угодами зв'язуватися також не хочуть.
«Ось і виходить, що, будучи законослухняним власником, я не можу розпоряджатися своїм житлом, - обурюється Олена. Більш того, для продажу кімнати мені необхідно отримати офіційну згоду колишнього чоловіка, з яким я розлучилася 14 років тому, оскільки кімнату я купила, будучи в шлюбі. А це абсурд ».
Величезну роль грає ціна. Багато господарів нерухомості в п'ятиповерхівках «під знос» намагаються завищити ціну на свої квартири. Хоча, точних списків будинків під знесення з ясними перспективами розселення ще немає.
Також успішному продажу може перешкоджати небажання продавця поступитися в ціні, якщо: в квартирі всі вікна виходять на шосе; в будинку немає ліфта, а квартира на останньому поверсі; квартира вимагає істотних вкладень в ремонт.
Навряд чи швидко продадуться квартири, куплені за валюту. Особливо ті, де сума застави вище, ніж вартість квартири або банк перешкоджає продажу.
Втім, за словами Анни Масовий, керівника агентства нерухомості Home Staging, в зависанні квартири винен або ріелтор, або неадекватний продавець. На її думку, з 20- 30% знижкою будь-яка квартира знайде покупця в короткі терміни.