Визнання права власності на квартиру в новобудові можливо тільки через суд. Необхідність у визнанні права власності на квартиру в новобудові може бути обумовлена безліччю факторами, серед яких найчастіше є:
- висновок з пайовиків замість договору участі в пайовому будівництві іншого договору (попереднього договору купівлі-продажу, інвестиційного і т.д.), змушує в подальшому пайовика звертатися в суд для визнання права власності на недобудову;
- наступ заморозки в будівництві часто призводить до необхідності пайовика визнати право власності на недобудову навіть в разі укладення із забудовником договору участі в пайовому будівництві;
- прострочення в здачі квартири, особливо на тривалий термін також є підставою для подання позову про визнання права власності;
- початок процедури банкрутства в відношення забудовника підштовхує пайовика до звернення в суд за захистом своїх прав.
Вищевказані причини не є вичерпними, але найбільш частими і правильними для звернення до суду для визнання права власності на квартиру або частку в квартирі в недобудованому будинку.
Які вимоги через суд можна пред'явити дольщику одночасно з позовом про визнання права власності
Через суд можна вимагати визнання права власності на всю квартиру, якщо пайовик є єдиним інвестором, визнання права власності на частку в квартирі (приклад, пайовик оплатив тільки половину вартості квартири, в цьому випадку він може зажадати визнання права власності на ½ частку в квартирі). При пред'явленні вимоги про визнання права на квартиру або частку в ній, не потрібно окремо вимагати визнання права в частки спільної власності майбутніх мешканців (сходові майданчики, прибудинкова територія).
Одночасно з подачею позову про визнання права власності, пайовик має право вимагати:
- стягнення неустойки за прострочення у здачі обумовлену договором квартиру, якщо прострочення фактично відбулася;
- стягнення моральної шкоди за прострочення в завершенні будівництва або за те, що замість договору участі в пайовому будівництві з ним підписаний інший договір;
- поштові витрати, витрати на представника.
Всі ці вимоги можуть бути вказані в позові про визнання права власності в недобудові.
Визначення підсудності при подачі позову про визнання права власності на недобудову
Згідно з пунктом 9 ст. 4 ФЗ "Про пайовому будівництві" до відносин, що випливають з договору, укладеного громадянином - учасником пайового будівництва виключно для особистих, сімейних, домашніх і інших потреб, не пов'язаних із здійсненням підприємницької діяльності, застосовується законодавство Російської Федерації про захист прав споживачів в частині, що не врегульованою справжнім Федеральним законом. Таким чином, якщо пайовиком виступає громадянин, який отримує квартиру для особистих цілей, то ці правовідносини підпадають під дію ФЗ "Про захист прав споживачів" в тій мірі, в якій вони не врегульовані ФЗ "Про пайовому будівництві ...", оскільки визначення підсудності не регулюється зазначеним законом, потрібно використовувати п.2 ст.17 ФЗ "Про захист прав споживачів", який надає дольщику право вибору: подають до суду за своїм місцем проживання, місцем знаходження відповідача, місцем укладення договору і т.д.
п.2 ст.17 ФЗ "Про захист прав споживачів"
Позови про захист прав споживачів можуть бути пред'явлені за вибором позивача до суду за місцем:
знаходження організації, а якщо відповідачем є індивідуальний підприємець, - його проживання;
проживання або перебування позивача;
укладення або виконання договору.
Якщо позов до організації випливає з діяльності її філії або представництва, він може бути пред'явлений до суду за місцем знаходження її філії або представництва.
Вищевказана підсудність є помилковою, оскільки не враховується п. 5 "Огляду", який вказує на те, що при подачі позову про право власності, необхідно керуватися статтею 30 ЦПК - подавати позов за місцем знаходження об'єкта будівництва в тому числі і незавершеного.
В силу статей 23, 24 ЦПК РФ, позови про визнання права власності потрібно подавати не в мировий суд, а в районний.
Якщо по відношенню до забудовника розпочато процедуру банкрутства, то позовну заяву про визнання права власності на квартиру в незавершеному будівництві необхідно подавати в суд, де ведеться справа про банкрутство (п.1 ст. 201.4 ФЗ "Про банкрутство").
п.1 ст. 201.4 ФЗ "Про банкрутство"
З дати винесення арбітражним судом ухвали про введення спостереження щодо забудовника, в ході проведення спостереження і всіх наступних процедур, застосовуваних у справі про банкрутство забудовника, вимоги про передачу житлових приміщень і (або) грошові вимоги учасників будівництва, за винятком вимог щодо поточних платежів , можуть бути пред'явлені до забудовника тільки в рамках справи про банкрутство забудовника з дотриманням встановленого цим пунктом порядку пред'явлення вимог до забудовника.
Розмір держмита при подачі позову про визнання права власності на квартиру в недобудові
При подачі позову про визнання права власності на недобудову виникає питання про необхідність сплати державного мита та визначення її розміру. Багато пайовики при подачі такого позову вважають, що вони звільнення від сплати держмита, оскільки застосовується пункт 3 статті 17 ФЗ "Про захист прав споживачів".
пункт 3 статті 17 ФЗ "Про захист прав споживачів"
- Споживачі, інші позивачі за позовами, пов'язаними з порушенням прав споживачів, звільняються від сплати державного мита відповідно до законодавства Російської Федерації про податки і збори.
Також посилаючись на пп.4 п.2 ст. 333.36 НК РФ, який вказує на те, що позивачі - за позовами, пов'язаними з порушенням прав споживачів звільнені від сплати державного мита.
Ця думка є помилковим. Згідно з пп. 4 п. 2 і п. 3 ст. 333.36 Податкового кодексу РФ споживачі звільняються від сплати державного мита за всіма позовами, пов'язаними з порушенням їх прав, якщо ціна позову не перевищує 1000000 рублів.
пп. 4 п. 2 і п. 3 ст. 333.36 Податкового кодексу РФ
- При подачі в суди загальної юрисдикції, а також світовим суддям позовних заяв майнового характеру, адміністративних позовних заяв майнового характеру і (або) позовних заяв (адміністративних позовних заяв), що містять одночасно вимоги майнового і немайнового характеру, платники, зазначені в пункті 2 цієї статті ( в тому числі і позивачі - за позовами, пов'язаними з порушенням прав споживачів), звільняються від сплати державного мита в разі, якщо ціна позову не перевищує 1 000 000 рублів. У разі, якщо ціна позову перевищує 1 000 000 рублів, зазначені платники сплачують державне мито в сумі, обчисленої відповідно до підпункту 1 пункту 1 статті 333.19 цього Кодексу та зменшеною на суму державного мита, що підлягає сплаті при ціні позову 1 000 000 рублів.
При розрахунку державного мита необхідно використовувати пп. 1 п.1 ст. 333.19 НК РФ.
пп. 1 п.1 ст. 333.19 НК РФ
1) при подачі позовної заяви майнового характеру, адміністративного позовної заяви майнового характеру, що підлягає оцінці, при ціні позову:
до 20 000 рублів - 4 відсотка ціни позову, але не менше 400 рублів;
від 20 001 рубля до 100 000 рублів - 800 рублів плюс 3 відсотки суми, що перевищує 20 000 рублів;
від 100 001 рубля до 200 000 рублів - 3 200 рублів плюс 2 відсотки суми, що перевищує 100 000 рублів;
від 200 001 рубля до 1 000 000 рублів - 5 200 рублів плюс 1 відсоток суми, що перевищує 200 000 рублів;
понад 1 000 000 рублів - 13 200 рублів плюс 0,5 відсотка суми, що перевищує 1 000 000 рублів, але не більше 60 000 рублів;
З огляду на вищевказане при розрахунку держмита при подачі позову про визнання права власності на недобудову необхідно оплачувати державне мито за статтею 333.19 НК РФ з урахуванням пп.4 п.2 і п.3 ст. 333.36 НК РФ. Наприклад, пайовик уклав договір із забудовником за яким передав грошові кошти на будівництво в розмірі 2 500 000 руб. При подачі ним позову про визнання права власності на квартиру в недобудові, йому необхідно сплатити держмито в розмірі 20 700 руб.
2 500 000 руб. (Ціна позову) - 1 000 000 руб. (Сума по якій позивач звільнений від сплати держмита) = 1 500 000 руб. (Оподатковувана адміністративний збір сума).
1 500 000 Х 0,5% = 7 500 руб. + 13 200 руб = 20 700 руб.
Особливість розгляду спору про визнання права власності в недобудові
Верховний суд в "Огляді" допускає винесення рішення про визнання права власності в недобудові при наявності одного з двох умов: якщо забудовник на час розгляду справи в суді не отримав дозвіл на введення приміщення в експлуатацію або будівництво будинку не завершено.
В ході процесу, необхідно довести наявність угоди і її дійсність. Пайовикові необхідно довести факт передачі зазначених в договорі грошових коштів забудовнику.
Суд повинен запросити інформацію в реєструючий орган про наявність зареєстрованих прав у третіх осіб на спірне майно. Якщо буде встановлено, що є такі особи, то вони повинні бути залучені до процесу.
Необхідно, щоб спірна квартира перебувала в побудованої частини будинку і була врахована органом, що здійснює кадастровий облік об'єктів нерухомості врахована в якості самостійного об'єкта незавершеного будівництва (п. 16 "Огляду").
Позивачу необхідно довести, що організація залучає кошти пайовиків була сама забудовником, або була наділена відповідними повноваження від нього. В іншому випадку суд може відмовити в визнання права власності на недобудову.
Судова практика визнання права власності в пайовому будівництві