джерело фотографії
Живі класики літератури, мистецтва, науки, бродять по доглянутим доріжках; затишні дерев'яні дачі - «писк моди» минулої епохи, замки з червоної цегли і елегантні котеджі з фінського дерева; ділянки, суцільно зарослі величезними лісовими деревами, - ось картинки з життя стародачних селища. Дача в Валентинівці або Передєлкіно в радянські часи говорила про успіх її власника. Втім, і сьогодні, найчастіше, - теж.
Як поживають стародачние селища, чим вони кращі за інших, і краще - в розпал дачного сезону розбирався Інтернет-журнал про нерухомість Metrinfo.Ru
Такі різні «колишні» і «нові»
Нові господарі стародачних ділянок часом скаржаться: неможливо вирішувати питання облаштування. У кого-то є гроші на прокладку або ремонт дороги, а у кого-то немає. Навіть перспектива простенької спортмайданчики для дітей вже точно не викличе ентузіазму у «колишніх» - часто це збіднілі, літні люди. Різні матеріальні можливості зараз і у їхніх дітей, у нових поколінь спадкоємців радянської номенклатури.
Тому часом «нові мешканці» розраховують тільки на себе. «Коли я остаточно зрозуміла це, то стало якось легше, - поділилася своїми міркуваннями інтелігентна бізнесвумен, яка купила дачу в такому місці. - Не треба збирати збори, пропонувати вносити гроші, агітувати, що досить утомливо і, як правило, безрезультатно. З'явилися гроші - я відремонтувала дорогу. Зрештою, мені це треба, і я буду нею користуватися ».
Вибір покупця: аура або місце?
Минуло не одне десятиліття, а неповторний дух цих місць, коли ви буквально шкірою відчуваєте протягом історії якимось дивом зберігся, «не вивітрився». Про особливу ауру говорять багато, хто там побував, в тому числі і ріелтори. У компанії Paul's Yard відзначають, що, як правило, вдома в стародачних селищах купують ті, хто мають родинні зв'язки з жителями. І в основному, це інтелігенція.
Втім, є одна важлива характеристика, яка забезпечує інтерес до старих дачах: близькість до міста в поєднанні з якістю місця. Такі селища завжди розташовані в густих лісових масивах, поблизу природних або штучних водойм, в екологічно сприятливих куточках Підмосков'я.
Селища не обтяжені сучасною інфраструктурою, але все необхідне для життя там зазвичай є. До плюсів можна віднести і те, що експлуатаційні витрати на будинку невисокі. Зручно і транспортне сполучення - дороги, як правило, в селищах ще хороші, залізничні станції досить близькі.
Але в той же час абсолютно очевидно, що старі будинки в таких селищах зазвичай - старі будови, що вимагають або знесення, або реконструкції. Так що основну ціну має земля, говорить Алсу Хамідулліна, брокер департаменту заміської нерухомості компанії Paul's Yard. А земля ця розташована на Рубльово-Успенському, Ново-Ризькому, Іллінському напрямках. Хоча і не тільки там.
Основна цінність - земля
За даними Blackwood, найдешевші дорогі об'єкти зустрічаються на Рубльово-Успенському шосе: вартість 1 сотки в стародачних селищах на цьому напрямку в даний час може доходити до $ 250 тис. (7,8 млн. Руб.) Хоча ринок стародачних місць неоднорідний, зазначає Марія Литинецкая , виконавчий директор компанії Blackwood. Складно виявити середню вартість об'єкта, оскільки на ціноутворення впливають не тільки стандартні фактори (віддаленість від МКАД, напрямок розташування селища, площі будинків і ділянок, фізичний стан домоволодіння), а й індивідуальні характеристики, такі як, наприклад, історія будинку та місця.
Селище селищу ворожнечу, розвиває цю тему Олексій Артем'єв, керівник відділу заміської нерухомості «Калинка-Ріелті». Як і у випадку зі звичайними заміськими селищами, головне, що визначає ціну в кожному конкретному випадку - це географічне положення! Якщо це престижна Рублівка - ціна одна, якщо це Рязанське шосе - ціна буде вже зовсім інший. Сьогодні в стародачних селищах типу Валентинівка, Загорянського, ведмежих Озер на Щелковском напрямку багато так званої точкової забудови, де вартість котеджів під обробку може становити 25-40 млн. Руб. А на Ніколіна Горі тільки сотка землі сьогодні може коштувати до 1,5 млн руб. і вище.
Хіт-парад: від Рубльовки до Егорьевского шосе
Чи можна сформувати рейтинг стародачних місць в залежності від їх розташування? У компанії «Садиба» бачать його приблизно таким:
Перше місце
- Барвиха, Жуковка, Ніколіна Гора, Петрово-Дальнє (Рублево-Успенське і Ильинское шосе). Це найбільш престижні і дорогі місця. Незважаючи на те, що зараз там з'явилося багато нових котеджних селищ, основна забудова - це перебудовані старі дачі.
Друге місце
- Ватутинки і дачі в сусідніх селищах на Калузькому шосе.
Третє місце
- Валентинівка, Загорянка, Болшево - Ярославське шосе, «дачі на великій воді».
- Жайворонки, Передєлкіно, Баковка - Мінське шосе.
Четверте місце
- Малаховка, Кратово - Егорьевское шосе.
Не можна порівнювати покупку будинку в сучасному котеджному селищі і в стародачних місці. Їх купують з різними цілями і завданнями. Стара дача має на увазі дуже великий обсяг вкладень, і покупець добре це усвідомлює. Найчастіше вкладення перевищують вартість будинку, побудованого на новій землі, каже Надія Волохова, заступник генерального директора агентства ексклюзивної нерухомості «Садиба», почасти й пояснюючи цим низькі обсяги угод.
За даними Paul's Yard, в загальному обсязі продажів угоди зі старими дачами займають всього лише 5%. По всій видимості, це визначається не тільки високою ціною, але і деякими наявними недоліками. Перший - відсутність охорони. Саме з цієї причини нова бізнес-еліта в 90-і рр. зупиняла свій вибір на будівництві нових будинків нехай навіть в більш скромних місцях і далі від Москви, але зате в перспективі, забезпечених охороною території.
Ще один мінус: висока ступінь зношеності не тільки будинків, але головне, комунікацій. Виняток, вносить уточнення Н.Волохова ( «Садиба»), - тільки Рублево-Успенське і Калуське шосе, де прокладені нові комунікації. Хоча навіть там їх потужність залишає бажати кращого. Стан водопроводу, потужність електрики в кіловатах, виділена на ділянку, тиск в трубі магістрального газу - все це вимагає пильної вивчення перед покупкою ділянки в стародачних місці.
Що стосується громадської інфраструктури, то з цієї точки зору там все благополучно. У стародачних селищах є і дитячі майданчики, і рекреаційні зони. Там дійсно приємно знаходитися. Подекуди ще з радянських часів збереглися такі старовинні об'єкти, як будинку культури, наприклад, в кооперативі Мозжінка.
Є приклади та доброго врядування селищами, відзначають в компанії «Калинка-Ріелті». Наприклад, РАНІС, Ватутінках, в ДСК «Радянський письменник», ДСК «Академічний», Передєлкіно, і, звичайно, на всіх держдачах.
Хоча в цілому, це не зовсім типово. Володимир Яхонтов, керуючий партнер «Міель-Заміська нерухомість» відзначає відсутність якісного управління поряд з відсутністю охорони і вважає це досить істотним негативним чинником.
Різноманітні оцінки фахівців щодо юридичних ризиків при покупці подібної нерухомості. Деякі відзначають певний відсоток неоформленої нерухомості - коли будинок і ділянку існують на папері, виданому першому власнику будинку ще в якісь далекі 30-40-ті рр. Але це рідкість, кажуть ріелтори. Все-таки вартість цього товару все добре розуміють, тому свого часу оформили свою нерухомість за всіма правилами. У «Садибі» ж оцінюють проблеми юридичного оформлення цих будинків як вельми значні. Земля виділялася дуже давно, і часто документи на неї або просто втрачені, або була така кількість наслідувань і дарувань, що процес оформлення такої землі на всіх напрямках - справа дуже трудомістка, дороге і витратна за часом, каже Н.Волохова.
Максимальна знижка - 5%
Алсу Хамідулліна (Paul's Yard) зазначає: за кризовий період в сегменті стародачних селищ, на відміну від інших сегментів заміської нерухомості, серйозних цінових змін не відбулося. Як власники дач ставили цінник 100 000 доларів за сотку, так вони його і ставлять. Вони знають, що пропозиція в цьому сегменті обмежена. Максимальна знижка, яка може бути надана при переговорах - 5%.
Найчастіше старі дачі реалізуються на «закритих продажах», навіть не виходячи на ринок - між своїми. Особливо це було характерно для докризового ринку, - доповнює колегу Марія Литинецкая (Blackwood).
Що буде зі старими дачами?
Однак в найближчому майбутньому попит на стародачние селища, безумовно, збережеться, вважає Марія Литинецкая (Blackwood).
Оптимістичний нюанс в цю тему Володимир Яхонтов ( «МІЕЛЬ»). За його спостереженнями, сьогодні котеджні селища вийшли на другий план за ступенем популярності у покупців з-за великих ризиків при придбанні (до завершення будівництва земля там оформляється в оренду).
І споживач вважає за краще купувати нерухомість, на яку вже є права власності - або земельні ділянки без підряду або з підрядом в котеджних селищах, або ті ж самі будинки в стародачних селищах. А крім того, зазначає Геннадій Теряєв, директор департаменту розвитку бізнесу RODEX Group, зростає інтерес до готового продукту, до будинків, в які можна відразу в'їжджати і жити. До старих дачах це теж має відношення.
Резюме Інтернет-журналу про нерухомість Metrinfo.Ru
Замість підсумку, ще раз пройдемося по плюсів і мінусів старих дач, і з'ясуємо для себе, чи вдалою виявиться така покупка, і чи варто засмучуватися, якщо ви ніколи не зможете собі її дозволити.
плюси:
+ Близькість до Москви; пристойна транспортна доступність (поруч з ж / д станціями);
+ Прекрасна природа, лісові дерева безпосередньо на ділянках;
+ Цінна земля;
+ «Аура» місця, його історія, пов'язана зі знаменитими дачниками;
+ Як правило, оформлені права власності;
+ Невисокі комунальні та експлуатаційні витрати.