Достукатися до землі
Точкове будівництво сьогодні вже не актуально (хоча як і раніше популярно). У моді нині ущільнювальна забудова, що передбачає комплексний розвиток окремих кварталів. У Рязані слідувати тенденціям моди в повному обсязі заважає дрібниця - відсутність правил землекористування і забудови.
Пам'ятається, років п'ять тому земельні ділянки під забудову виділялися рішенням Рязанського міської Ради. З одного боку, цей процес викликав чимало нарікань - земля переважно виділялася без торгів і аукціонів, нерідко з чисто символічним обтяженням для окремих забудовників. З іншого - відстежувати, де, хто і що планує побудувати, було легше, ніж зараз.
Аукціонів стало більше?
У Рязанській області за вказаний період було надано 9 земельних ділянок для будівництва багатоквартирних будинків, з них на аукціоні - 4, в безоплатне безстрокове користування - 2, що залишилися 3 були виділені без аукціону та своєчасного попереднього узгодження.
Представники Міністерства регіонального розвитку ще рік-півтора тому відзначали, що вимоги законодавства щодо обов'язкового проведення аукціонів з виділення земельних ділянок ігноруються повсюдно. У деяких регіонах - Волгоградської, Курганської, Омської, Рязанської областях - після вступу в силу змін до російського законодавства земельні ділянки на аукціонах взагалі не продавалися. Виявлено факти продажу земельних ділянок без аукціонів в Астраханській, Володимирській, Московській, Новгородської, Саратовської, Тульської, Ярославської областях, Пермському краї, республіках Чувашія, Інгушетія і Тива.
До речі, механізм проведення аукціонів на території міста до цих пір не заробив: немає нормативно-правової бази, яка передбачає охорону житлових прав громадян, зокрема, «Правил землекористування та забудови».
Ущільнення буде грамотним?
Деякі ділянки частково освоєні забудовниками, і тому стає абсолютно незрозумілим, яким чином вже неіснуючі будинки потрапили в цю програму.
Інші земельні ділянки - навіть за умови прийняття необхідних містобудівних документів будівництво, наприклад, в газетному або Бульварному провулках при всій своїй привабливості (центральна частина міста, поруч парк, культурні, дозвільні та суспільно значущі об'єкти, хороша транспортна доступність) не дуже вигідно потенційним інвесторам - потрібен значний розселення, а побудувати можна тільки малоповерхові будівлі на площі максимум 0,5 га.
«Тут так не все просто. Для того щоб організувати процес комплексного розвитку територій, необхідно розробити містобудівну документацію. Спочатку приймається генплан того чи іншого поселення, потім - правила землекористування і забудови, і далі повинен бути відпрацьований механізм відведення земельних ділянок з обтяженням третіх осіб, так звані земельні ділянки зі осередком старого житла, - пояснив, чому ж при курсі на комплексну забудову все ж спостерігається точкова забудова, С. Семенов. - Такий механізм в принципі доступний - відповідні зміни внесені до Містобудівного кодексу Російської Федерації. Як тільки механізм буде відпрацьований, цей процес впорядкується, і в кінцевому підсумку він буде нормальним і для інвестора, і для муніципалітету ».
Підтримка за конкурсом
Отже, забудовник стоїть перед непростим вибором. За великим рахунком, вільних майданчиків - таких, де не потрібно нікого розселяти і при цьому не потрібно сильно вкладатися в розвиток інженерної інфраструктури (хіба що в якості обтяження), - в місті практично не залишилося. Вибір для подальшого розвитку невеликий: або багатомільйонні витрати на розселення, або освоєння ділянок на околицях міста, які потребують чималих витрат на підведення комунікацій.
Розроблена програма «Розвитку забудованих територій», хоча і вимагає на реалізацію 9 мільярдів рублів - для розселення громадян, але припускає, що не менше 7 млрд 540 млн рублів - позабюджетні кошти. Можливо, що скоро запрацює «Програма переселення громадян із старого і аварійного житлового фонду» - новий варіант цього документа зараз проходить стадію узгодження і ось-ось буде винесено на розгляд в міськдуми. Хочеться сподіватися, що прийняття цієї програми не тільки захистить права живуть в старому, ветхому, аварійному фонді, а й врахує в деякій мірі і інтереси забудовника, взявся освоювати нетрі міста, що не представляють ні архітектурної, ні історичної цінності. Не секрет же, що від сукупності цих умов також буде залежати вартість квадратного метра в майбутніх новобудовах.
Головне на сьогоднішній день, на думку експертів, - міській владі необхідно якомога швидше прийняти правила землекористування і забудови та максимально вкластися в розробку проекту планування територій. На їхню думку, саме цей процес буде стимулювати розвиток територій через укладання договорів розвитку територій. Природно, на аукціонній основі, як наказує зараз існуючий закон.