Дарування нерухомості: чим загрожує зміна в законодавстві
Іноді дарування нерухомості - єдиний законний спосіб оформлення переходу прав на житло від однієї особи до іншої. Часом же - навпаки: оформляючи дарування, громадяни, що не володіють необхідною правовою грамотністю, можуть стати учасниками нікчемного правочину. Яка ж процедура `одаріванія` і її наслідки?
Сучасне кишенькове чтиво невизначеного жанру нещадно експлуатує зворушливий сюжет, згідно з яким розбагатів герой щедро обдаровує тих, хто безкорисливо допомагав йому у важкі часи. Обставляється це приблизно так: `Повернувшись в стару хатинку, бідно одягнена бабуся виявила на хиткому столику дарчу на квартиру з усіма мислимими зручностями. `Так ім'ярек віддячив ту єдину, що шкодувала його і підтримувала в голодному босоноге дитинство!
Як же насправді здійснюється дарування? Передача нерухомості можлива лише через підписання відповідного договору - угода це хоч і безоплатна, але двостороння. Порядок її оформлення регламентується главою 32 ГК РФ (ч. II, ст. 572-582), а перехід прав на нерухомість підлягає державній реєстрації.
Оформлення дарування мало відрізняється по послідовності дій від купівлі-продажу. Збирається такий же пакет документів. Дарувальник і обдаровуваний разом прибувають з документами і діючими паспортами в нотаріальну контору. Так що влаштувати «подрузі днів своїх суворих» описаний вище сюрприз неможливо за визначенням.
Дарування може бути також вироблено в простій письмовій формі (ППФ), без участі нотаріуса, у відповідному відділі територіального органу Росреєстрації - ГУФРС. Там обидві сторони ставлять свої підписи на заздалегідь підготовленому ними договорі. Один `передає в Дар`я, а інший` прінімает` об'єкт нерухомості. При цьому поки - останні тижні (.) - можна взагалі уникнути сплати податку.
Розпишіться, отримаєте і. заплатите!
При обчисленні податку з дарування використовується інвентаризаційна вартість нерухомості, зазначена в технічному паспорті. Вона, як правило, в декілька разів нижче ринкової. І, тим не менш, мова йде про суми досить значних.
Рівно опівночі лазівка для `уклоністов` від податку на законних підставах закриється. Платити потрібно буде незалежно від того, де і як дарувалася нерухомість. Але в цілому зміна закону - на благо громадян. В результаті нововведень від сплати податку звільняються не тільки подружжя (як і раніше), а й діти (в тому числі усиновлені), батьки (в тому числі усиновителі), брати і сестри (в тому числі мають одного загального батька), а також бабусі -дедушкі або онуки-внучки дарувальника. Залишається в силі положення про те, що передача прав власності на житло не обкладається податком, якщо дарувальник і обдаровуваний проживають спільно - в ньому ж.
І тим, хто заплатив податок, і тим, хто не має цього робити, все одно необхідно отримати в податковій інспекції довідку встановленої форми про відсутність заборгованостей по оподаткуванню в зв'язку з даруванням. І дбайливо зберігати її разом з договором. Папір ця обов'язково знадобиться при подальшому `двіженіі` подарованої нерухомості (продажу, міні та ін.)
Те ж положення про нікчемним правочином поширюється і на випадки, коли, заради економії на податках, оформляють купівлю-продаж замість дарування. Правда, складно уявити ситуацію, в якій хтось був би зацікавлений розкрити таке `прітворство` через суд - але хіба мало навколо бажаючих влаштувати` сеанс разоблаченія` з любові до мистецтва?
Заборона на дарування та. навпаки
У Цивільному кодексі України існує перелік осіб, які не можуть здійснювати дарування нерухомості і будь-яких предметів, вартість яких перевищує 5 МРОТ. Це малолітні (діти до 14 років) і громадяни, визнані недієздатними. Будь-яке дарування, здійснене представниками від їх імені, є протизаконним.
Але бувають ситуації, коли необхідно оформляти стосунки тільки договором дарування. Це стосується угод за участю неповнолітніх власників частки в квартирі, що відчужується за умови, що інша нерухомість одночасно не набувається. Таке можливо тільки з дозволу органів опіки і піклування - в разі одночасного наділення дитини власністю в квартирі, що належить його близьким родичам. Бажаючи все зробити одночасно, у одного нотаріуса, і при цьому уникнути оподаткування, батьки наполягають, щоб оформлявся договір купівлі-продажу. А це суперечить законодавству, оскільки відповідно до ст. 37 ГК РФ, п. 3, `опікун, піклувальник, їх подружжя та близькі родичі не мають права здійснювати операції з підопічним, за винятком передачі майна підопічному як дарунок або у безоплатне пользованіе`. Правда, за новим законом такі угоди (з близькими родичами) звільняються від оподаткування.
Закон дозволяє не тільки прийняти подарунок, але і відмовитися від нього, якщо, раптом, виявиться, що дарований кінь - троянський. Згідно ст. 573 ГК РФ, навіть якщо договір дарування вже зареєстрований, але дар фактично ще не переданий, обдаровуваний має право відмовитися від нього в односторонньому порядку (письмово), при цьому слід зареєструвати свою відмову.
Часто юристам задають питання, що краще - оформити заповіт або подарувати квартиру потенційному спадкоємцеві за життя? Однозначної відповіді тут немає. Необхідно враховувати нюанси кожної конкретної ситуації і обсяг супутніх витрат. Важливими є й гарантії здійснення намірів. Заповіт може бути в будь-який момент скасовано, і не факт, що спадкоємець про це дізнається. А ось якщо квартира подарована, піднести подібний сюрприз не можна. Також можливо і оформлення договору ренти, що передбачає періодичні виплати в обмін на передачу квартири у власність з правом довічного проживання колишнього власника. Потрібно просто проаналізувати всі схеми і вибрати найбільш доцільну.
Тетяна Родіонова, за матеріалами журналу `Бюлетень нерухомості