Зміни в житловому законодавстві, що відбулися вже досить давно, передали турботу про стан багатоквартирних будинків в містах власникам квартир і нежитлових приміщень в них.
Тобто держава переклала цю турботу з себе на власників. Що є цілком логічним, оскільки в усьому світі саме на власників лежить тягар утримання їх майна.
Управління багатоквартирним будинком
Управління багатоквартирним будинком - це досить складний процес. Він полягає, головним чином, в підтримці будинку в стані придатному для проживання в ньому людей.
Це передбачає організацію і контроль за проведенням таких робіт, як:
- забезпечення безперебійного надходження в квартири світла, тепла, газу та води;
- своєчасний вивіз відходів і сміття;
- огляд і ремонт загальнобудинкового електротехнічного і опалювального обладнання;
- підтримання чистоти, нормальної температури і вологості в нежитлових приміщеннях загального доступу (сходових клітках, ліфтових площадках);
- проведення поточного та капітального ремонту;
- підготовка до кожного сезону і т. д.
До того ж, до будинку прилягає певна територія, яка також входить в сферу відповідальності власників житла:
- не їй необхідно проводити благоустрій та озеленення;
- взимку необхідно чистити сніг, а влітку забезпечувати прибирання сміття;
- потрібно також обладнати її відповідно до потреб мешканців (ігровий та спортивний майданчики, парковки, місце вигулу собак і т. д.)
Для забезпечення виконання цього комплексу робіт є два способи:
- передати управління будинком спеціалізованої комерційної організації - керуючої компанії;
- організувати самоврядування через створення товариство власників житла - некомерційної організації, що складається з власників квартир в цьому будинку.
Кожен з цих способів має свої плюси і мінуси. Але головна відмінність між ними полягає в можливості мешканців самостійно вирішувати багато питань, що стосуються експлуатації свого будинку.
Через ТСЖ реалізувати таке право набагато простіше. Не дивно, що саме така форма управління стає все більш популярна, особливо серед молодих громадян.
Правове регулювання
Закон про ТСЖ був скасований після вступу в силу Житлового кодексу, в якому існує відповідний розділ.
ЖК РФ (Житловий кодекс)
З його прийняттям втратили силу багато раніше прийняті закони, в тому числі і закон про ТСЖ. Практично всі його положення увійшли складовою частиною в новий ЖК.
Закон про ТСЖ
Таким чином, замість окремого нормативного документа, правові норми, що стосуються ТСЖ увійшли до складу кодифікованого акту, що регулює житлові відносини.
Втім, є норми, присвячені ТСЖ і в інших законах. Наприклад, Цивільному кодексі, де ТСЖ розглядається в якості однієї з форм некомерційних юридичних осіб.
чинна редакція
В даний час всі питання, що стосуються ТСЖ регулюються ЖК РФ. Їм присвячений розділ 6 цього документа.
У ньому розглядаються такі аспекти діяльності товариства власників житла:
- створення і діяльність;
- правове становище учасників;
- порядок ліквідації.
Розділ, що стосується товариства власників житла, включає в себе два розділи 13 і 14.
Перша з них «Створення та діяльність ТСЖ» містить норми про:
- створення і реєстрації;
- правах власників;
- обов'язки членів товариства;
- реорганізації;
- ліквідації;
- об'єднанні ТСЖ.
Глава «Правове становище членів ТСЖ» регулює такі моменти:
- членство в ТСЖ;
- права невласника;
- органи управління;
- загальні збори, його компетенція, порядок проведення;
- правове становище голови, правління і ревізійної комісії;
- кошти та майно ТСЖ;
- господарська діяльність цієї організації.
Куди поскаржитися на ТСЖ? Дізнайтеся тут.
Створення товариства власників житла
Згідно зі статтею 135 і статті 136 ЖК РФ рішення про створення некомерційного товариства приймається власниками приміщень будинку на загальних зборах.
Рішення оформляється письмово і підписується усіма, хто за нього проголосував.
Від загального числа власників квартир, які бажають створити ТСЖ повинні становити більше половини.
Права і обов'язки організації та голови
Голова і правління ТСЖ обираються загальними зборами на той термін, що прописаний в статуті. Це виконавчі органи ТСЖ.
В обов'язки цих органів входить власне управління багатоквартирним будинком, тобто:
- укладення договорів на виконання необхідних робіт і надання послуг;
- збір внесків;
- розрахунки за укладеними договорами.
повноваження
Голова правління є законним представником ТСЖ у всіх сферах його діяльності.
Тобто він має право:
- діяти від імені товариства без довіреності, тільки на підставі статуту;
- підписи всіх організаційних і фінансових документів, за винятком тих, що знаходяться в компетенції загальних зборів мешканців.
Про розкриття інформації
Згідно зі статтею 148 ЖК РФ правління ТСЖ має становити кошторису доходів і витрат і затверджувати їх на загальному зібранні членів товариства.
Інших положень, що стосуються розкриття діяльності ТСЖ, чинна редакція закону не містить.
невідповідність статуту
Статут ТСЖ - це найважливіший документ організації. При його складанні необхідно враховувати не тільки побажання власників, а й вимоги законодавства.
Статут не повинен суперечити положенням Житлового кодексу. Тому при його складанні не зайвою буде консультація юриста, фахівця з Житлового праву
ліквідація
Ліквідація ТСЖ відбувається в порядку, визначеному цивільним законодавством.
Але рішення про це приймає вищий орган управління будинком - загальні збори мешканців. Воно вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини власників.
Як організувати ТСЖ в котеджному селищі? Покрокова інструкція в цій статті.
Що робити при порушеннях?
На жаль, при всіх своїх перевагах ТСЖ мають один серйозний недолік.
Найчастіше до органів управління проникають люди, не тільки не мають досвіду і знань в управлінні, а й ставлять перед собою мету особистої наживи.
Так виникають підроблені підписи в протоколах загальних зборів, необгрунтовані завищення сум у квитанціях і т. Д.
При виявленні таких порушень є тільки один спосіб боротьби з тими, хто їх допускає - закликати їх до відповіді і вимагати усунути невідповідності:
- Прийняти таке рішення може загальні збори мешканців, яке як і раніше залишається найголовнішим органом управління.
- На ньому можна не тільки вимагати від правління звіту, а й ініціювати його переобрання.
Якщо ж у відповідь на законні вимоги учасників ТСЖ йде відмова або повне ігнорування, то є привід звернутися в правоохоронні органи. Наприклад, в прокуратуру. яка зобов'язана буде перевірити зазначені в заяві факти.
Можна звернутися в суд, якщо дії правління ТСЖ привели до виникнення матеріального збитку або моральної шкоди.
Але оскільки справа буде розглядатися в порядку цивільного судочинства, доводити свою правоту доведеться обом сторонам.