Витрати на держмито при купівлі нерухомості в податковому обліку
Необхідність відображення або невідображення витрат по сплаті держмита в первісної вартості нерухомого майна залежить від конкретної ситуації і виду об'єкта, що здобувається. При цьому в обліковій політиці краще закріпити обидві можливості обліку.
Компанії нерідко стикаються в своїй виробничій діяльності з моментом, коли необхідно придбати і, відповідно, оформити у власність ту чи іншу нерухомість. З цивільно-правової точки зору такі операції зазвичай не викликають труднощів. А ось з точки зору податкового обліку є спірне питання: як і коли відображати витрати на держмито, що сплачується при придбанні нерухомого майна? Ні Податковий кодекс. ні інші нормативно-правові акти не регулюють його до кінця.
Первісна вартість придбаного нерухомого майна (основного засобу) складається з усіх витрат на його придбання і доведення до стану, в якому вона є придатною для використання, за винятком ПДВ і акцизів (пп 1, 2 ст. 257 НК РФ). Змінитися первісна вартість таких об'єктів може лише у виняткових випадках:
- добудови,
- дообладнання,
- реконструкції,
- модернізації,
- технічного переозброєння,
- часткової ліквідації.
Коли витрати на держмито не включають до первісної вартості
Зазвичай на практиці, компанія набуває "просте" нерухоме майно та, вже почавши їм активно користуватися, займається реєстраційними діями, зокрема, оплачує державне мито. При цьому первісна вартість об'єкта вже сформована і він придатний для використання. У таких випадках не можна говорити про те, що держмито є витратою на придбання майна. Її слід враховувати в складі інших витрат, пов'язаних з виробництвом і (або) реалізацією (подп. 1 п. 1 ст. 264 НК РФ). Розглянемо на прикладі.
Коли витрати по оплаті держмита включають до первісної вартості
На практиці також трапляються випадки, коли використання об'єкта нерухомості неможливо без проходження процесу державної реєстрації та, відповідно, сплати державного мита. Тобто нерухоме майно, що буде доведено до стану, в якому вона є придатною для використання, тільки після державної реєстрації права (п. 1 ст. 257 НК РФ).
У таких ситуаціях державне мито буде збільшувати первісну вартість об'єкта нерухомості. Наведемо приклади.
ПРИКЛАД
Основним видом діяльності компанії є надання в оренду житлових приміщень. Для цих цілей вона придбала 10 квартир в житловому будинку. Без свідоцтва про державну реєстрацію права власності та сплати держмита дані квартири не можуть бути здані в оренду, тобто вони не будуть придатні для використання в комерційній діяльності. Держмито повинна бути сплачена до введення квартир в експлуатацію і включена до їх первісної вартості.
Облік витрат на держмито з точки зору контролюючих відомств
На нашу думку, приймати рішення, враховувати або не враховувати витрати на сплату держмита в первісної вартості об'єкта, фірмам слід в залежності від ситуації і виду нерухомості, що купується. При цьому в своїй обліковій політиці їм слід закріпити можливість обліку витрат на держмито як в складі інших витрат, пов'язаних з виробництвом і (або) реалізацією (ст. 257. подп. 1 п. 1 ст. 264 НК РФ), так і в первісної вартості (якщо купуються відповідні види нерухомості) (див. зразок).
Зразок відображення в обліковій політиці порядку обліку державного мита
<.>
2.1.1. Визначення первісної вартості основних засобів
Визначення первісної вартості основних засобів, придбаних за плату
Первісна вартість основного засобу визначається як сума витрат на його придбання, спорудження, виготовлення, доставку та доведення до стану, в якому вона є придатною для використання, за винятком податку на додану вартість і акцизів, крім випадків, передбачених НК РФ.
При визначенні первісної вартості основних засобів для цілей оподаткування слід враховувати такі особливості:
- витрати, пов'язані з внесенням плати за реєстрацію прав та угод з нерухомим майном, платежі за надання інформації про зареєстровані права, оплата послуг уповноважених органів і спеціалізованих організацій з оцінки майна, виготовлення документів кадастрового і технічного обліку (інвентаризації) об'єктів нерухомості, при придбанні такого майна включаються до первісної вартості об'єктів нерухомості, якщо вони здійснені до дати включення об'єкта до складу майна, що амортизується;
- в разі якщо зазначені витрати здійснені після того, як об'єкт введений в експлуатацію і експлуатується, вони враховуються в складі непрямих витрат і зменшують оподатковуваний прибуток в якості інших витрат, пов'язаних з виробництвом і реалізацією.
2.3.3.3. Інші витрати, пов'язані з виробництвом і реалізацією
Склад інших витрат, пов'язаних з виробництвом і реалізацією, передбачений ст. 264 НК РФ.
Державне мито
Витрати суспільства на сплату державного мита за реєстрацію прав на нерухоме майно, первісна вартість якого сформована до моменту сплати державного мита і яке придатне для використання, враховуються у складі інших витрат, пов'язаних з реалізацією та виробництвом, на дату прийняття заяви на державну реєстрацію прав.
<.>