У професійному ріелторському жаргоні є таке поняття як «альтернативна операція». Фахівці кажуть, що це найпоширеніший вид угод з нерухомістю. Про те, що являють собою такі угоди, і які їхні особливості, нам розповідає заступник генерального директора агентства нерухомості "ЗАТ Фірма Чекні" Антон Артурович Кузнєцов:
Альтернативною називається угода, мета якої - не просто отримання грошей за продаж квартири, а одночасне набуття іншого житла (тобто якоїсь альтернативи). Наприклад, замість однієї великої квартири потрібно дві менші або, навпаки, замість двох невеликих квартир потрібна одна простора. Варіантів може бути дуже багато: люди з'їжджаються, роз'їжджаються, обмінюються житлом. До альтернативних операціях відноситься і расселененіе старого фонду, якщо колишнім мешканцям надають саме інші квартири (а не грошову компенсацію). Нерідко буває так, що у покупців немає грошей на більш дорогу квартиру, але є колишнє житло і кошти на доплату. А хтось, навпаки, заради доплати продає своє житло.
Подібні ситуації виникають часто-густо. Набагато рідше люди продають квартиру, нічого не купуючи натомість. Зазвичай так роблять при радикальній зміні місця проживання або отриманні житлоплощі в якості спадщини. Не так часто і покупці беруть кредит в банку на покупку квартири або готові відразу заплатити всю необхідну суму зі своїх накопичень. Тому 80% угод з нерухомістю - це як раз альтернативні угоди.
Основний момент, який потрібно враховувати при укладенні таких угод - це синхронність при покупці і продажу. Ідеальний варіант, коли людина продає одну квартиру і відразу ж набуває іншу. До цього по можливості і прагнуть агенти з нерухомості.
Інша особливість альтернативних угод в тому, що в процесі їх здійснення агенти часто вдаються до договорів про наміри. Це необхідно, коли у покупця немає потрібної суми для покупки квартири, а значить, договір купівлі-продажу укласти поки не можна. Система попередніх домовленостей дозволяє зафіксувати наміри сторін. Тому якщо ваш партнер відмовиться від своїх зобов'язань, то його можна примусити до їх виконання через суд. Або вимагати від нього грошової компенсації. Існують і штрафні санкції для тих, у кого «сім п'ятниць на тижні».
При здійсненні альтернативних угод є певні юридичні тонкощі. Своїми професійним досвідом з нами ділиться директор АН «Палац» Валерій Євгенович Грачов:
При альтернативних угодах часто вибудовується цілий ряд квартир, при якому одна продаж залежить від іншої. На ріелторському жаргоні його називають «ланцюжком». Якщо одна з ланок виявиться не в порядку, то весь ланцюжок зруйнується. Наприклад, коли одна угода визнається недійсною, то таке визначення автоматично застосовується до всіх наступних операціях. І чим довше ланцюжок, тим більше людей може постраждати від непарності одного і необережності іншого.
Обов'язок фахівця з нерухомості - звести такий ризик до мінімуму. Для цього необхідно перевірити цілу низку обставин.
По-перше, слід з'ясувати наявність на даній житлоплощі дітей і недієздатних громадян. Якщо вони є, то неодмінно потрібно отримати дозвіл на угоду від органів опіки та піклування. У документах повинна бути вказана квартира, яку слід придбати з урахуванням їх інтересів. Агент зобов'язаний виконати ці вимоги на 100%, інакше угода буде недійсною.
Майте на увазі, що якщо у Вашому письмовому зверненні вказана певна ціна житла, то продати її дешевше не вдасться. В іншому випадку один співвласників може викупити свою частку за переважним правом.
Дуже важливо з'ясувати, чи не складаються чи на реєстраційному обліку в даній квартирі особи, які відмовилися від приватизації. За ними законом зберігається право користування цією житлоплощею - навіть тоді, коли її вже продали покупцям! Ви можете весело відзначити новосілля і почати робити ремонт, як раптом у вашій квартирі з'являться абсолютно незнайомі люди, які, як виявиться, прописані в ній. І незалежно від того, оскаржили ви угоду чи ні, у вас будуть вічні сусіди.
А в деяких випадках потенційний співвласник може довести, що має право на свою частку в приватизації - особливо якщо квартира була приватизована, коли він був відсутній з поважної причини.
Випадок з практики
Згідно із законом в тих випадках, коли продавці порушують права іншого співвласника (або того, хто має право бути власником), віддавати частку власності в грошовому еквіваленті, повинні саме вони. Але в наведеному прикладі заплатили покупці, тому що вони хотіли уникнути довгих судових розглядів.
Особливу увагу на юридичну чистоту угоди потрібно звертати тоді, коли альтернативне житло Вам пропонують самі власники або посередники-одинаки. Укладати такі угоди - занадто дороге задоволення, тому що великий ризик обману. Ми намагаємося уникати таких варіантів, так як несемо відповідальність перед покупцями. Крім того, у нас є чорний список агентств, з якими ми не маємо справи, так як вони нечесні зі свої клієнтами.
Багато питань викликають угоди з квартирами, отриманими у спадок. Нерідко продавці приховують наявність інших спадкоємців. Або самі є недобросовісними спадкоємцями, тобто скоїли кримінальний злочин щодо спадкодавця. Ми найчастіше намагаємося перевірити такі факти через нотаріуса, хоча така інформація, чесно кажучи, теж буває не завжди достовірною.
Беручи в ланцюжок спадкові квартири, і купуючи їх для клієнтів, ми прагнемо, перш за все, з'ясувати, хто, коли і як вступив в права спадщини, і хто був прописаний на одній житлоплощі з спадкодавцем.
Випадок з практики
Вадим продав квартиру і через два місяці трагічно загинув. У нього залишилася дружина і двоє маленьких синів. Виходячи з права дітей на спадщину, дружина вирішила оскаржити угоду. Але суд визнав, що договір був укладений абсолютно законно: Вадим був при здоровому розумі і тверезій пам'яті, інших співвласників нерухомості не було, і в цій квартирі ніхто не був прописаний. На щастя для покупців, житло залишилося за ними.
Важливо і те, що, крім осіб, які вказані в заповіті, є люди, яким за законом належить обов'язкова частка в спадщині. Це неповнолітні діти і непрацездатні родичі. (Уточнюємо: кожен, хто досяг пенсійного віку, вважається непрацездатним, навіть якщо він на роботі дає фору молодим). Якщо людина здійснює операцію, навмисно приховуючи наявність інших спадкоємців, то це шахрайство. Правочин визнається судом недійсним, і квартира вилучається. Але якщо з яких-небудь причин продавець не знав про незаконність угоди, можливо вирішити питання по-іншому. Суд може зобов'язати його виплатити іншим спадкоємцям їх частку в грошовому еквіваленті.
Випадок з практики
Аліна і Даша отримали квартиру в спадок від дідуся. У заповіті були вказані саме вони. Вважаючи себе єдиними повноправними власниками, сестри вирішили продати квартиру. Вони вже звернулися в агентство і почали пошук покупців, як раптом з'ясувалося, що у покійного залишився син-інвалід. Він звернувся до суду з вимогою визнати його обов'язкову частку у спадщині. «Якщо батько про мене не подбав, це зробить суд», - заявив він. І дійсно, суд визнав його вимоги законними. На квартиру було накладено арешт. Аліна і Даша нічого не розповіли агенту з нерухомості, сподіваючись «провернути» операцію незважаючи ні на що. Але їм це не вдалося. За день до укладення договору агент отримав виписку з реєстру, з якої випливало, що така угода неможлива.
Щоб уникнути неприємних сюрпризів згодом, необхідно отримати виписку з реєстру в день здійснення операції або хоча б за день до цього. А на виписку тижневої давності можна сміливо не звертати уваги - все могло змінитися ...
Але найстрашніше, що ці горезвісні зміни часом відбуваються в під час місячної реєстрації договору. Тут дається взнаки недосконалість нашого законодавства. Угоди з іпотекою реєструються протягом п'яти днів, а договір купівлі-продажу - чомусь протягом 30. Можливо, це пов'язано з тим, що в даній сфері постійно скорочують співробітників, і реєстратори завалені справами. Я б змінив законодавство таким чином, щоб дати операції вважався день подачі договору на реєстрацію. Залишається сподівається, що коли-небудь так і буде.
Тому при укладанні альтернативної угоди (втім, як і будь-який інший), обов'язкове допомогу юриста. Якщо ви не хочете йти в агентство нерухомості, можна просто звернутися в юридичну контору або до адвоката, який займається цивільними справами. Можливо, вони не так розбираються в нюансах угод з нерухомістю, як представники агентств, але дати правову оцінку ситуації вони зможуть.
підготувала Злата Балика