Здача житла в оренду - непоганий бізнес для власників московських квартир. Однак, як і будь-який бізнес, він таїть в собі небезпеку і пов'язаний з певними ризиками і помилками. «Власник» з'ясував основні помилки господарів квартири, що здається.
У статті «Чого варто побоюватися господареві квартири, що здається?» Ми розповіли про ризики, які чекають орендодавця, а зараз, в продовження теми, поговоримо про основні помилки, які відбуваються власниками здається нерухомості.
Помилка перша: договір про найм
Фахівці ринку нерухомості однозначні в своїй думці - договір найму повинен бути укладений в обов'язковому порядку, ким би не був потенційний квартиронаймач. Росіяни не дуже люблять підписувати папери, до того ж у нас немає типового узаконеного договору, тому доводиться або користуватися тими, які становлять агентства нерухомості, або замовляти договір юристу. Відзначимо, що в Інтернеті представлені далеко не кращі зразки договорів, часто просто застарілі. Але в будь-якому випадку укладення договору - це сувора необхідність. Власники часто думають, що раз наймач є знайомим або його посаду в солідній організації висока, то це дасть гарантію його порядності. На жаль, і серед знайомих, і серед високооплачуваних менеджерів солідних організацій зустрічаються недобросовісні люди, та й люди просто схильні забувати якісь деталі, якщо вони не закріплені на папері.
Правильно скласти договір не так вже й складно. Згідно із законом юридичну силу має договір оренди, складений в простій письмовій формі, його не обов'язково завіряти у нотаріуса, достатньо просто підписів власника і орендаря. У договорі найму потрібно постаратися відобразити максимальну кількість інформації про що здається приміщенні і умовах оренди. При цьому власника не повинен турбувати обсяг договору - цей параметр не обмежений.
Основні моменти, які необхідно відобразити в договорі:
1. плата за наймання. Вона не може змінюватися в односторонньому порядку протягом усього терміну дії договору;
2. термін дії договору;
3. перерахування всіх мешканців, включаючи дітей. із зазначенням паспортних даних. Цей пункт вбереже власника від ряду неприємностей, пов'язаних з суборендою. Наприклад, якщо в договорі найму вказано пан Петров, то там не має права жити пан Сидоров з дев'ятьма братами і п'ятьма синами;
4. депозит (заставу). Величина депозиту зазвичай дорівнює місячній платі. Тут важливо прописати не тільки суму депозиту, а й ретельно перерахувати всі ті випадки, в яких з депозиту на користь власника буде утримана певна сума. Наприклад, якщо в договорі депозит залишається за міжміські переговори і псування телевізора, а наймач зламав шафа, то оштрафувати наймача буде не можна;
6.несмотря на те що за законом наймач повинен питати дозвіл власника на будь-які зміни в квартирі, досвідчені ріелтори радять додати в договір рядок про те, що все перестановки, перепланування, здача квартири в суборенду, проживання в квартирі третіх осіб може здійснюватися тільки з дозволу власника;
7. затримки платежів. Слід прописати штрафні санкції при затримці платежів - чи будуть стягуватися пені, в якій кількості, при затримці якої тривалості і т. Д .;
8. дострокове розірвання. Тут слід прописати допустимі причини дострокового розірвання договору, умови, наявність штрафних санкцій. Власник може обумовити, що депозит не буде повернений в разі дострокового розірвання контракту наймачем;
9. якщо в квартирі необхідний ремонт. то обмовляється, який саме, і хто буде що оплачувати. Як правило, такі речі, як зміна сантехніки, вікон і будь-який капітальний ремонт, оплачує власник, а косметичний ремонт орендар може провести і за свій рахунок, хоча в окремих випадках господарі оплачують вартість матеріалів;
10. поточний ремонт всіх поломок сантехніки, електрики, батарей теж, як правило, лягає на плечі орендаря. Хоча законодавство цей момент не обумовлює, і за домовленістю сторін витрачені суми можуть бути відняті з орендної плати.
Невід'ємною частиною договору є акт передачі майна. Без цього документа власнику буде неможливо довести, що в його квартирі був той чи інший предмет, і не просто був, а був справний. В цей акт власник може вписати все, що вважає за потрібне (в розумних межах), аж до дорогих ручок на дверях. Акт складається в момент в'їзду мешканця.
При підписанні договору орендодавець повинен представити на першу ж вимогу наймача правовстановлюючі документи на квартиру і паспорт власника.
Якщо власник виявив, що його квартира експлуатується не так, як це було обумовлено в договорі, то згідно із законом послідовність його дій така:
1. усне / письмове попередження та / або штраф;
2. дзвінок в агентство нерухомості (якщо власник квартири здавав її без допомоги агентства, а попередження не діють, то потрібно переходити до наступного пункту);
3. позначення термінів виселення;
4. звернення до суду.
На практиці рідко хто наважується пройти цей шлях, все зазвичай вирішується шляхом особистих переговорів між сторонами. Зокрема тому, що, за даними Анни Лупашко, президента Московської асоціації ріелторів, менше 5% власників від 100 тис. Квартир, що здаються в столиці платять податки.
Помилка друга: податки
«Заплати податки і живи спокійно» - цей заклик переживе століття. Відносно здачі квартири він як не можна більш актуальне. При зніманні житла власник сплачує податок в розмірі 13% від суми оренди. Ця сума невелика, якщо згадати, що в багатьох західних країнах розмір такого податку доходить до 50%. Є і ще кілька вагомих причин. По-перше, якщо факт ухилення від сплати податку розкриється, то власнику загрожує чималенький штраф. По-друге, при несплаті податків можливий шантаж як з боку наймача, так і з боку сусідів і знайомих. Відомі випадки, коли наймач відкритим текстом заявляв: «Будеш виникати - здам в податкову». По-третє, якщо виникнуть проблеми з наймачем, то в суд не кожен зважиться піти через острах податкового штрафу. По-четверте, неможливо легалізуватися, наприклад, оформити наймачеві реєстрацію, а квартира з такою опцією традиційно цінується на ринку дорожче. Заплатити податки не так вже й складно. Раз на рік необхідно подати податкову декларацію, при її заповнених у відповідних графах вказують джерело доходу, розмір доходу і податку та сплачують його самостійно, розповідає Лев Іванченко, юрист компанії «Приватна Нерухомість».
Помилка третя: страхування
Один із способів зниження ризиків в орендному бізнесі - страхів ание житла. Жоден застава не в змозі погасити суму ущер ба при серйозних неприємностях. Особливо актуально страхуван ие в тих випадках, коли власник знаходиться далеко, наприме р, живе за кордоном, або в нанесенні збитку не винен ні ар ендатор, ні власник, наприклад, в результаті затоплення з сивому зверху зіпсувалися речі наймача.
До речі, в последне другому випадку за законом збиток повинен відшкодувати власник. Якщо ж була оформлена страховка, то наймачу не доведеться чекати появи власника для відшкодування збитку.
Як правило, кру пние ріелторські компанії пропонують власникам на вибір неско тілько пакетів страхових послуг, розповідає керівник відділу оренди житла ГК «Вавилон» Ірина Бобко. Дурістю буде наді яться тільки на муніципальні програми страхування: вони, загалом, покривають лише відновлення стін квартири, а не майна. Необхідно ще застрахувати громадянську відповідальність наймача і окремо майно, що перебуває в квартирі. Особливо страхування актуально для власників квартир бізнес-класу і елітних апартаментів, а й власникам недорогих квартир варто підстрахувати своє майно.