Правове регулювання обігу земель сільськогосподарського призначення Російської Федерації
Термін "оборот" тих чи інших об'єктів може розумітися в двох основних значеннях - фактично-юридичному і чисто юридичному.
В фактично-юридичному значенні оборот об'єктів розуміється як возмездного (купівля-продаж, міна і т.д.) переміщення їх в просторі від однієї території до іншої. Так, гарантуючи право вільного переміщення товарів, послуг і фінансових коштів, Конституція РФ передбачає можливість обмеження цієї свободи, якщо це необхідно для забезпечення безпеки, захисту життя і здоров'я людей, охорони природи і культурних цінностей [1 ст.8 п.1, ст. 74. П.2].
У чисто юридичному значенні даний оборот розуміється в змінах титулів прав на об'єкт, який не рухається в просторі (нерухомість). Інакше кажучи, при такому вигляді обороту відбувається не переміщення об'єкта, а переміщення зазначених титулів. І оскільки земля може перебувати у приватній, державної та іншої формах власності [1 ст.9 п.9], то "оборот" цих форм власності здійснюється в порядку, визначеному центральним законодавством [1 ст.9 п.2].
Федеральний закон від 24.07.02 № 101-ФЗ "Про обіг земель сільськогосподарського призначення", визначаючи в ст.1 сферу дії цього Закону, встановлює головним критерієм регульованих їм земельних відносин саме результат у вигляді зміни або зміни титулу прав на земельні ділянки.
Критерії обмежень в обіг земель сільськогосподарського призначення обумовлені такими об'єктивними обставинами.
1. Значимістю земель сільськогосподарського призначення, що представляють собою основний засіб виробництва харчової енергії для людства.
2. Точної визначеністю земель, які мають статус сільськогосподарського призначення.
3. Необхідністю забезпечення раціональної структури земель сільськогосподарського призначення.
4. Необхідністю дотримання вимог п.3 ст.17 Конституції РФ, яка забороняє суб'єктам земельних відносин здійснювати свої земельні права і свободи в порушення земельних прав і свобод інших осіб.
5. Пріоритетом публічного інтересу при здійсненні обороту земель сільськогосподарського призначення.
Ефективно ж використовувати землю можуть тільки ті суб'єкти прав на земельні ділянки, які є найбільш ефективними землекористувачами.
У Федеральному законі "Про обіг земель сільськогосподарського призначення" передбачені наступні основні способи включення у відносини з цього обороту найбільш ефективних землекористувачів:
# 45; конкурсний порядок надання земельних ділянок у власність із земель сільськогосподарського призначення (ст.10), що дозволяє ефективно здійснити відбір серед претендентів на отримання сільськогосподарських угідь у власність;
# 45; продаж земельних угідь орендарям здійснюється після доведення їхньої здатності ефективно експлуатувати продається угіддя протягом не менше ніж трирічного належного використання цього угіддя в порядку оренди (ст.10);
# 45; примусове вилучення в судовому порядку сільгоспугідь у власника в встановлених земельним законодавством випадках неналежного використання цих угідь (п.3 ст.6).
7. У той же час потреба в ефективному використанні земель сільськогосподарського призначення не може опинитися в протиріччя з принципом справедливості при здійсненні обороту цих, земель.
8. На виконання положень п.1 ст.9 Конституції РФ, що визнала землі статус основи життя і діяльності проживають на ній народів, і п.3 ст.129 Цивільного кодексу РФ, що встановила обмежений оборот земель, Федеральний закон "Про обіг земель сільськогосподарського призначення "передбачив жорсткий державний контроль за реалізацією цього обороту.
Правові методи і форми здійснення обороту земель сільськогосподарського призначення. Правові методи здійснення обороту земель сільськогосподарського призначення можна поділити на два основних види: адміністративно-правові і цивільно-правові.
Обидва ці методи забезпечують оборот земель сільськогосподарського призначення як шляхом переходу земельних угідь з публічних форм власності в приватні, так і шляхом їх переходу з приватних форм власності в публічні.
Зокрема, для переходу земельних угідь з публічних форм власності (державної та муніципальної) в приватну власність передбачено здійснення приватизації земельних ділянок [7 ст.1.4], тобто спеціальної системи угод, що мають строго цільове призначення і обумовлених особливими процедурами їх здійснення.
У той же час у випадках неналежного використання сільгоспугідь, що знаходяться в приватній власності, приватний власник може примусово позбутися цього неналежно використовуваного земельної ділянки в примусовому порядку [7 п.3 ст.6], тобто з приватної власності це сільськогосподарське угіддя перейде в публічну власність (державну чи муніципальну).
1. Адміністративно-правові методи здійснення обороту земель сільськогосподарського призначення виражаються в тому, що:
# 45; від імені російської держави відповідні державні органи мають право здійснювати перерозподіл цих земель, якщо вони використовуються з порушеннями закону. Зокрема, примусово можуть бути відчужені сільськогосподарські угіддя, які використовуються з порушенням їх цільового призначення або нераціонально, з подальшим продажем їх з публічних торгів, Тим самим здійснюється зміна менш ефективних господарюючих суб'єктів більш ефективними;
# 45; органи державної влади суб'єктів РФ здійснюють примусове перерозподіл сільськогосподарських угідь між власниками, якщо в результаті обороту цих угідь виникнуть обставини, що вимагають державного втручання. Наприклад, якщо один громадянин виявився по законних підставах власником такої площі сільськогосподарських угідь, яка перевищує допустиму норму, то суб'єкт РФ здійснює дії по примусовому відчуженню надлишків в судовому порядку;
# 45; примусове втручання в оборот земель сільськогосподарського призначення може мати і тимчасово-вимушений характер і припиняється з усуненням обставин, які викликали потребу в цьому втручанні. Зокрема, ст.51 Земельного кодексу РФ допускає реквізицію земельної ділянки, тобто тимчасове вилучення сільськогосподарського угіддя у власника з метою захисту від виникаючих в зв'язку з надзвичайними обставинами загроз життєво важливим інтересам громадян, суспільства і держави, з відшкодуванням власникові земельної ділянки завданих збитків та видачею йому документа про реквізиції;
# 45; органи судово-виконавчого провадження (судові пристави виконавці) здійснюють конфіскацію сільськогосподарських угідь на підставі відповідного судового рішення в порядку санкції за вчинення злочину в спеціальному порядку, передбаченому Федеральним законом від 21.07.97 № 119-ФЗ "Про виконавче провадження" (в ред. від 10.01.03).
Оборот земель сільськогосподарського призначення здійснюється в наступних основних формах.
2. Купівля-продаж земельних ділянок, що здійснюється:
# 45; в загальному порядку, при якому продавець зобов'язаний сповістити у письмовій формі суб'єкт РФ про свій намір продати сільгоспугідь із зазначенням ціни та інших істотних умов продажу;
# 45; в спеціальному порядку (приватизація, продаж з публічних торгів і т.д.). В даному випадку у суб'єкта РФ відсутнє право переважної покупки сільгоспугіддя, однак процес купівлі-продажу прямо врегульовано законом і порушення цього процедурного порядку може призвести до визнання договору купівлі-продажу сільгоспугіддя недійсним.
3. Придбання земель сільськогосподарського призначення за договором міни, що відрізняється від договору купівлі-продажу сільськогосподарського угіддя не грошовій формою розрахунку за відчужується земельна ділянка, а натуральною формою у вигляді рівноцінної земельної ділянки або майна, яке набуває сільгоспугідь сторона передає колишньому власнику за це передане угіддя. Наприклад, сільськогосподарський кооператив передає у власність промислової комерційної організації кілька гектарів сільськогосподарських угідь для вирощування картоплі за надання цього кооперативу у власність торгового будівлі в місті для організації фірмового сільськогосподарського магазину.
4. Договір дарування сільськогосподарських, угідь відрізняється від договору купівлі-продажу та міни наступними основними особливостями:
# 45; безоплатним характером придбання сільськогосподарських угідь, тобто набувач земельної ділянки (обдаровуваний) отримує цю ділянку без будь-яких виплат колишньому власнику землі. Податкові та митні платежі за оформлення цієї угоди не береться до уваги, оскільки вони сплачуються державі і являють собою конституційну податкову обов'язок громадян [1 ст.57];
# 45; при даруванні сільськогосподарського угіддя, що знаходиться в землях сільськогосподарського призначення, які є об'єктом спільної (багатосуб'єктній) власності, інші власники цього сільськогосподарського земельного масиву не можуть скористатися своїм правом на переважне придбання цієї земельної частки в загальній земельної власності, передбачене ст.250 ГК РФ.
Однак для здійснення дарування сільськогосподарського угіддя, що знаходиться у спільній сумісній (а не часткової) власності, необхідна згода всіх учасників цієї власності, оскільки здійснення правочинів щодо володіння, користування і розпорядження земельним масивом, що перебуває у спільній (НЕ часткової) власності, має здійснюватися за взаємною згодою співвласників [2 п.2 ст.576].
5. Придбання сільськогосподарських угідь на умовах договору ренти має певну схожість з договором купівлі-продажу сільськогосподарських угідь, так як продавець ділянки (одержувач ренти) також передає свою земельну ділянку покупцеві (платнику ренти) за певну грошову або натуральну оплату.
Однак договір ренти відрізняється від договору купівлі-продажу термінами розрахунку за продану ділянку. І якщо покупець зобов'язаний виплатити продавцю покупну ціну, як правило, в останній момент укладання угоди, то платник ренти, на відміну від покупця, здійснює оплату окремими частинами і протягом тривалого часу.
Порядок розрахунків за сільськогосподарське угіддя, набуте за договором ренти, має певну схожість з орендною платою за орендовану земельну ділянку. Однак орендна плата не дає права на отримання титулу власності на орендований земельну ділянку, незалежно від того, чи перевищив її сумарний платіж вартість цієї ділянки. Рента ж є свого роду розстрочкою оплати за придбаний у власність земельну ділянку.
Платежі за придбане за договором ренти сільськогосподарське угіддя в залежності від виду цього договору бувають двох основних видів:
# 45; безстрокова рента - при продажу земельної ділянки за договором постійної ренти. Купувати земельні ділянки по такій формі ренти неприпустимо у власників - комерційних організацій і допустимо лише у громадян або у таких некомерційних організацій, яким закон не забороняє здійснювати подібні угоди і їх вчинення відповідає цілям статутної діяльності цих організацій.
# 45; довічна рента може бути застосована лише до випадків придбання земельних ділянок у громадян і визначається в договорі як грошова сума, періодично виплачувана одержувачеві ренти (колишньому власнику ділянки) протягом його життя.
6. Придбання сільськогосподарських угідь у спадок. Цій правовій формі обороту земель сільськогосподарського призначення властиві такі особливі ознаки:
# 45; вона здійснюється або в формі односторонньої угоди - заповіту спадкодавця, або на підставах, передбачених законом;
# 45; ця правова форма обороту є одним з гарантованих конституційних прав кожного;
# 45; перехід сільськогосподарського угіддя у спадок може здійснюватися як з приватної форми власності в приватну, так і з приватної форми власності в публічну, але не навпаки. Наприклад, при відсутності заповіту земельну ділянку, яка перебувала у власності покійного, переходить до спадкоємців за законом в порядку черговості. Однак якщо такі відсутні, то земельну ділянку набуває статусу виморочної майна і переходить в порядку спадкування за законом у власність Російської Федерації, тобто в публічну власність;
# 45; перехід спадкових прав на сільськогосподарське угіддя здійснюється в особливому спадково-процесуальному порядку, передбаченому Основами законодавства про нотаріат, а також додатковим його законодавством, тобто переважно в адміністративно-правовому порядку.
7. Придбання прав на земельну ділянку на умовах оренди. Ця форма правового регулювання обороту земель сільськогосподарського призначення є договірною і має такі особливості:
# 45; терміновість договору оренди, тривалість якої не може бути понад 49 років, і спроби збільшення цього терміну присікаються законом, оскільки при укладанні, наприклад, договору на 100-150 років його термін буде вважатися 49-річним;
# 45; орендар не набуває титулу власника на орендований земельну ділянку, а це означає, що сільськогосподарське угіддя, перебуваючи в сфері дії приватної власності (в оренді у громадянина), продовжує залишатися в публічній власності (у державній або муніципальній).
# 45; орендна форма регулювання обороту земель сільськогосподарського призначення є свого роду випробуванням на перевірку відповідності орендаря вимогам селянської (фермерської) діяльності, а тому орендоване сільськогосподарське угіддя може бути придбано орендарем у власність після закінчення трирічного продовження орендних відносин за умови належного використання цього угіддя;
# 45; нарешті, орендна форма регулювання обороту земель сільськогосподарського призначення дозволяє залучати до сфери дії приватного капіталу ті землі, які в силу їх особливої суспільної значимості неприпустимо переводити з публічної форми власності в приватну. Так, тільки в оренду можуть передаватися земельні ділянки із земель сільськогосподарського призначення, зайняті оленячими пасовищами в районах Крайньої Півночі і відганяючи пасовищами, що знаходяться в публічній (державній або муніципальній) власності.
Законодавство РФ передбачає наявність декількох видів відповідальності за порушення правового режиму земель сільськогосподарського призначення.
2. Кримінальна відповідальність. У Земельному кодексі РФ зазначено, що кримінальна відповідальність встановлюється Кримінальним кодексами РФ. Але в новому Кримінальному кодексі РФ є лише ст.254 про кримінальну відповідальність за земельні правопорушення. У ній говориться, що отруєння, забруднення чи інша псування землі шкідливими продуктами господарської чи іншої діяльності внаслідок порушення правил поводження з добривами, стимуляторами росту рослин, отрутохімікатами й іншими небезпечними хімічними чи біологічними речовинами при їх зберіганні, використанні і транспортуванні, які спричинили заподіяння шкоди здоров'ю людини або навколишньому середовищу, караються штрафом у розмірі від 200 до 500 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян або в розмірі заробітної плати або іншого доходу засудженого за пери од від двох до п'яти місяців, або позбавленням права обіймати певні посади, або займатися певною діяльністю на строк до трьох років, або виправними роботами на строк до двох років.
Ті самі діяння, вчинені в зоні екологічного лиха або в зоні надзвичайної екологічної ситуації, караються обмеженням волі на строк до трьох років або позбавленням волі на той самий строк.
Діяння, передбачені ч.1 або 2 ст.254, які спричинили необережно смерть людини, караються позбавленням волі на строк від двох до п'яти років. Але, наявність лише єдиної статті є великим пропуском в законодавстві. Адже колишній Кримінальний кодекс передбачав відповідальність, зокрема, за самовільне захоплення земель.
3. Цивільно-правова (майнова) відповідальність настає за фактом порушення земельного законодавства, пов'язаного з заподіянням шкоди землям, що охороняються законом, правам і інтересам власників, землекористувачів та орендарів землі незалежно від притягнення винних до інших видів відповідальності. Вона настає при дотриманні деяких умов: шкода має причиняться протиправною поведінкою винного; при виникненні майнових збитків; якщо є вина заподіювача.
4. Дисциплінарна відповідальність регулюється трудовим законодавством.