Сторони договору комерційного найму
Об'єкт договору комерційного найму
Об'єктом договору найму житлового приміщення може бути ізольоване житлове приміщення, придатне для постійного проживання: квартира, житловий будинок, частина квартири або житлового будинку (ст. 673 ЦК України).
Відповідно, неізольоване житлове приміщення не може бути об'єктом договору найму. Законодавство про комерційне наймання передбачає в якості основного вимоги то, що житлове приміщення має бути придатним для постійного проживання (п. 1 ст. 673 ЦК України).
У багатоквартирному будинку поряд з користуванням житловим приміщенням наймач за договором комерційного найму має право користуватися частиною загального майна, що належить власнику здається в найм житлового приміщення (ст. 290, п. 2 ст. 673 ЦК України).
Форма договору комерційного найму житлового приміщення.
Термін в договорі комерційного найму
Збереження договору найму житлового приміщення
при переході права власності на житлове приміщення
До прийняття чинного ЦК РФ на практиці зустрічалися випадки, коли під час існування житлового правовідносини відбувався перехід права власності на житлове приміщення від однієї особи до іншої (заміна наймодавця), в зв'язку з чим договір найму житлового приміщення розривається або змінювалися умови договору. Це нерідко тягло за собою порушення житлових прав наймачів та членів їх сімей.
Чинний ЦК РФ містить важливу гарантію збереження стабільності договору найму житлового приміщення в таких випадках. Перехід права власності на займане за договором найму житлове приміщення не тягне розірвання або зміни договору найму житлового приміщення. При цьому новий власник стає наймодавцем за умов раніше укладеного договору найму (ст. 675 ЦК України).
Права і обов'язки сторін за договором комерційного
найму житлового приміщення
Договір комерційного найму є двостороннім договором, в якому сторони мають права і несуть відповідні обов'язки. У договорі комерційного найму права і обов'язки сторін, як правило, визначаються угодою сторін. Окремі права та обов'язки сторін встановлені законом.
Основний обов'язок наймодавця - надання наймачеві житлового приміщення, що є об'єктом договору комерційного найму.
Надається наймодавцем наймачеві житлове приміщення за договором комерційного найму має призначенням задоволення житлових потреб наймача і членів його сім'ї. Цільове призначення житлового приміщення зумовлює характер і обсяг обов'язків наймодавця. Наймодавець зобов'язаний передати наймачеві вільне жиле приміщення у стані, придатному для проживання. Під час дії договору найму наймодавець зобов'язаний здійснювати належну експлуатацію житлового будинку, в якому знаходиться здане в найм житлове приміщення, надавати або забезпечувати надання наймачеві за плату необхідних комунальних послуг, забезпечувати проведення ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та пристроїв для надання комунальних послуг, що знаходяться у житловому приміщенні (п. 2 ст. 676 ЦК України).
У Цивільному кодексі України відтворені норми законодавства про розподіл обов'язків між сторонами договору найму на проведення ремонту житлового будинку (житлового приміщення). Капітальний ремонт зданого в найм житлового приміщення є обов'язком наймодавця, якщо інше не встановлено договором найму житлового приміщення. Переобладнання житлового будинку, в якому знаходиться здане в найм житлове приміщення, якщо таке переобладнання істотно змінює умови користування житловим приміщенням, без згоди наймача не допускається (п. 2, п. 3 ст. 681 ЦК України). Наймач зобов'язаний використовувати житлове приміщення тільки для проживання, забезпечувати збереження житлового приміщення і підтримувати його в належному стані. Наймач не має права проводити перевлаштування та реконструкцію житлового приміщення без згоди наймодавця (ст. 678 ЦК України).
За згодою наймодавця, наймача і громадян, постійно з ним проживають, в житлове приміщення можуть бути вселені інші громадяни в якості постійно проживають з наймачем. Якщо вселяються неповнолітні діти, то такої згоди не потрібно. В якості обов'язкової умови для такого вселення потрібно, щоб було дотримано вимоги законодавства про норму житлової площі на одну людину. Дотримання цієї умови не обов'язково, якщо вселяються неповнолітні діти (ст. 679 ЦК України).
Необхідно відзначити, що однією з основних обов'язків наймача є внесення плати за житлове приміщення, передбаченої договором комерційного найму. Власне, комерційний найм і має однією з головних цілей отримання наймодавцем від здачі житлового приміщення певного доходу за рахунок плати за житло та комунальні послуги.
За раніше діючим законодавством витяг (одержання) таких "нетрудових доходів", якщо це носило систематичний характер, могло спричинити за собою для власника (наймодавця) несприятливі наслідки, аж до безоплатного вилучення у нього житлового будинку (дачі або іншої будови) або частини будинку ( дачі, іншого будови) (ст. 111 ЦК РРФСР 1964 р). Нині чинне законодавство докорінно змінило такий стан, надавши власнику (наймодавцю) право вільно розпоряджатися належним йому житловим приміщенням (житловим будинком), в тому числі здавати його в оренду, отримуючи власний дохід, прибуток.
Розмір плати за житлове приміщення встановлюється за згодою сторін у договорі найму житлового приміщення. У разі якщо відповідно до закону встановлено максимальний розмір плати за житлове приміщення, плата, встановлена у договорі, не повинна перевищувати цей розмір (п. 1 ст. 682 ЦК України). Одностороння зміна розміру плати за житлове приміщення не допускається, за винятком випадків, передбачених законом або договором (п. 2 ст. 682 ЦК України).
Одним з обов'язків наймача, передбачених ГК РФ, є обов'язок проводити поточний ремонт займаного по найму житлового приміщення, якщо інше не встановлено договором найму житлового приміщення (п. 1 ст. 681 ЦК України), тобто внутрішньоквартирний поточний ремонт. На наймодавця закон, як зазначено вище, покладає обов'язок по виробництву капітального ремонту, а також поточного ремонту, якщо це передбачено договором.
До числа прав наймача за договором комерційного найму житлового приміщення належить право здачі жилого приміщення в піднайом (ст. 685 ЦК України), а також право вселення тимчасових мешканців (ст. 680 ЦК України).
Зміна договору комерційного найму
Законодавство передбачає можливість заміни наймача в договорі найму житлового приміщення, що тягне за собою зміну договору. Так, на вимогу наймача та інших громадян, постійно з ним проживають, і за згодою наймодавця наймач у договорі найму житлового приміщення може бути замінений однією з повнолітніх громадян, які постійно проживають з наймачем (п. 1 ст. 686 ЦК України). У разі смерті наймача або його вибуття з житлового приміщення договір продовжує діяти на тих же умовах, а наймачем стає один із громадян, які постійно проживають з колишнім наймачем за спільною згодою між ними. Закон передбачає випадки, коли між громадянами, які проживають в даному житловому приміщенні, після смерті наймача або його вибуття з житлового приміщення немає згоди про те, хто з них стане наймачем: якщо така угода не досягнуто, всі громадяни, які постійно проживають в житловому приміщенні, стають сонанімателямі (п. 2 ст. 686 ЦК України). Виникаючі суперечки вирішуються в судовому порядку.
Розірвання договору комерційного найму житлового приміщення
ЕФЕКТИВНІ РІШЕННЯ ДЛЯ ВАШОГО БІЗНЕСУ