Головна »Купівля-продаж зем. уч. »Порядок дій юридичної та фізичної особи при купівлі або продажу земельної ділянки
Найчастіше людина, яка вирішила побудувати заміський будинок, погано уявляє собі процес придбання землі у власність. І лише коли біганина по кабінетах стає сущим кошмаром, починають приходити запізнілі думки, що треба було дізнатися все заздалегідь. Так за яку ниточку потягнути, щоб клубочок вашої мрії розкрутився? А простіше - як бути, що робити, з чого почати?
В останньому випадку вкрай важливо переконатися в "чистоті" угоди: перевірити правовстановлюючі документи, юридичне обгрунтування переходу права власності і правильність оформлення офіційних паперів. Описати всі тонкощі питання неможливо, так як кожна угода має суто індивідуальний характер.
Причини відмови бувають найрізноманітнішими. Наприклад, відсутність вільних земель в місцевому фонді, неможливість виділення землі на території зазначеного району. Діяльність, для якої передбачається виділення ділянки, може бути заборонена, а мета використання землі - Не Відповідати її статусу (скажімо, сільськогосподарська - під індивідуальне житлове будівництво).
Якщо ж ви не є жителем даної місцевості, земля, швидше за все, буде надана вам за плату. Вартість ділянки складається з безлічі показників, основний з яких - статус землі. Наприклад, якщо продається ділянку сільськогосподарського призначення, то беруться до уваги його родючі якості; якщо виділяється земля для індивідуального житлового будівництва, важливі наявність і близькість комунікацій і мереж, віддаленість від великих населених пунктів. Ціна на землю встановлюється законодавством суб'єкта Російської Федерації.
Матеріали вашої земельної справи повинні узгоджуватися з органами архітектури і містобудування, санітарного та пожежного нагляду, охорони навколишнього середовища і пам'яток історії та культури. Кожна вищевказана служба видає свій висновок, засвідчене власною печаткою та підписом керівної особи.
Приступати до будівництва та іншого використання земельної ділянки дозволяється після визначення його кордонів на місцевості та видачі документів, що засвідчують право власності. Освоєння ділянки повинно проводитися відповідно до проекту, розробленого і затвердженого в установленому порядку.
Ми перерахували найбільш загальні правила, дотримуючись яких цілком можна стати власником землі.
Відповідно до Земельного кодексу РФ об'єктом купівлі-продажу можуть бути тільки земельні ділянки, що пройшли державний кадастровий облік. В результаті ділянку отримує такі характеристики, які дозволяють однозначно виділити його з інших земельних ділянок, йому присвоюють кадастровий номер. Якщо земельна ділянка пройшов кадастровий облік, можете сміливо його продавати. Якщо дана процедура не проведена, доведеться побігати.
Чому земельна ділянка не був однозначно визначено і описано, коли ви отримували його у власність? Справа в тому, що при проведенні земельної реформи було прийнято рішення передати землю у власність того, хто її законно займав на момент приватизації. Визначити фактичного власника землі можна швидко, а складання точних описів кордонів всіх земельних ділянок в країні - тривалий процес. Держава, вирішило в найкоротші терміни передати право власності на фактично зайняті землі, щоб не затримувати тих, у кого немає ніяких суперечок з сусідами. При цьому постановили складання описів ділянок проводити під час проведення першої операції з ними.
Державний кадастровий облік земельних ділянок проводять за місцем їх знаходження в обов'язковому порядку на всій території Російської Федерації за єдиною методикою. Зацікавлені правовласники або уповноважені ними особи подають до органів, що здійснюють діяльність з ведення державного земельного кадастру, заявки, правовстановлюючі документи на землю і документи про межування земельних ділянок. Межування землі є роботи по встановленню на місцевості меж ділянок із закріпленням таких кордонів межовими знаками і за визначенням їх координат. Ці роботи проводять в тому випадку, якщо земельна ділянка раніше не був поставлений на облік в кадастровій палаті.
Якщо земельна ділянка перебуває на кадастровому обліку, права зареєстровані в органі юстиції, у нього є кадастровий номер, а кордони однозначно визначені та відображені на кадастровому плані, ви маєте право, не проводячи межування, продати, подарувати або обміняти його, правда, тільки в тому випадку , якщо операція здійснюється з цілим ділянкою. А якщо буде потрібно продати частину землі або розділити ділянку, яка перебуває у спільній власності? Наприклад, ви вирішили продати частину своєї ділянки, а значить, його треба поділити. Для цього необхідно провести межування - скласти однозначне опис кожної частини. Потім в кадастровій палаті ці частини поставлять на кадастровий облік як самостійні ділянки з присвоєнням кадастрових номерів. В результаті межування утворюються два нових об'єкти нерухомості - земельні ділянки. Право на кожен з них підлягає державній реєстрації. Після цього можна продати виділений земельну ділянку.
Державний кадастровий облік проводять протягом місяця з дня подачі заявки та всіх необхідних документів. В результаті заявникам видають засвідчені в установленому порядку кадастрові карти (плани) земельних ділянок.
Як укласти договір купівлі-продажу?
Договір купівлі-продажу укладають в простій письмовій формі. Але за бажанням сторін його можна скласти і засвідчити у нотаріуса. Посвідчення договору у нотаріуса не є обов'язковою вимогою.
Що необхідно вказати в договорі? В першу чергу потрібно позначити боку, тобто продавця і покупця. Треба повністю записати їх П.І.Б. паспортні дані, рік народження, місце проживання і так далі.
Обов'язково вкажіть ціну договору в умовних одиницях, але при цьому уточніть, що розрахунки проводяться в рублях за курсом на момент оплати. У договорі також передбачте умови передачі грошей і майна, а також термін подання договору на державну реєстрацію прав та дані про те, хто оплачує реєстраційний збір. Відповідно до Земельного кодексу є недійсними наступні умови договору купівлі-продажу:
встановлюють право продавця викупити земельну ділянку назад за власним бажанням;
обмежують подальше розпорядження ділянкою, в тому числі які обмежують іпотеку, передачу ділянки в оренду, вчинення інших правочинів з землею;
обмежують відповідальність продавця у разі пред'явлення прав на земельні ділянки третіми особами.
Продавець при укладенні договору зобов'язаний надати покупцю наявну у нього інформацію про обтяження земельної ділянки та його обмеження. Якщо продавець гарантує, що ділянка не обтяжений і не обмежений в правах, то це також необхідно зафіксувати в договорі.
Покупець має право вимагати зменшення покупної ціни або розірвання договору купівлі-продажу та відшкодування завданих йому незручностей в разі надання йому продавцем неправдивої інформації:
про обтяження земельної ділянки або обмеження його використання відповідно до дозволеним використанням;
про дозвіл на забудову даної земельної ділянки;
про використання сусідніх земельних ділянок, яке справляє істотний вплив на використання і вартість продаваного ділянки;
про якісні властивості землі, які можуть вплинути на плановане покупцем використання і вартість ділянки;
іншої інформації, яка може вплинути на рішення покупця про покупку даної земельної ділянки, якщо вимоги про її надання встановлено федеральними законами. Дане правило поширюється також на договір міни.
При складанні договору купівлі-продажу необхідно пам'ятати, що земельна ділянка може перебувати у власності двох або декількох осіб, тобто у спільній власності, а для розпорядження таким майном закон передбачає особливий порядок. Ділянка може перебувати в частковій або у спільній власності. При продажу частки сторонній особі учасники часткової власності мають переважне право купівлі частки за ціною, встановленою продавцем. Він зобов'язаний сповістити в письмовій формі решту учасників часткової власності про намір продати свою частку із зазначенням ціни та інших умов, на яких він продає ділянку. Якщо інші співвласники відмовляться від покупки або не придбають земельну ділянку протягом місяця, то його власник має право продати свою частку будь-якій особі, але за ціною не нижче раніше запропонованої.
Якщо купівля-продаж відбулася з порушенням правила про переважної купівлі, то будь-який учасник часткової власності може протягом трьох місяців вимагати в судовому порядку переведення на нього прав і обов'язків покупця.
Для розпорядження майном, яке перебуває у спільній власності, потрібна згода всіх учасників. Наприклад, якщо земельна ділянка знаходиться у власності подружжя, то необхідно нотаріально засвідчена згода другого з подружжя на відчуження. Досконала одним з учасників спільної власності угода з продажу ділянки може бути визнана недійсною на вимогу інших учасників з мотивів відсутності у продавця необхідних повноважень тільки в разі, якщо доведено, що інша сторона в угоді знала або повинна була знати про це.
Державна реєстрація договору
Договір купівлі-продажу земельної ділянки підлягає державній реєстрації в установах юстиції по реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним. Право власності на ділянку виникає з моменту державної реєстрації. Її проводять на підставі заяв сторін договору або уповноваженого ними на те особи за наявності у неї нотаріально посвідченої довіреності. Крім заяви необхідно представити квитанцію про оплату державного мита за реєстраційні дії, договір купівлі-продажу земельної ділянки в трьох примірниках (по одному для кожної із сторін і один для установи юстиції), кадастровий план. Продавець пред'являє свідоцтво про державну реєстрацію права власності на відчужується земельна ділянка та правовстановлюючі документи. Для реєстрації переходу права власності потрібні акт передачі земельної ділянки, заяву, квитанція про оплату державного мита.