Не секрет, що одним з найбільш простих і ефективних способів заробітку грошей є перепродаж чогось: купуєш товар за однією ціною, а продаєш за вищою. У цій статті мова піде про отримання прибутку на перепродажі такого серйозного товару, як квартири. Звичайно, для того, щоб заробити гроші на перепродажу квартири, для початку треба цю квартиру купити. Причому найкраще купувати її не в готовому будинку, а на стадії будівництва. Більшість московських новобудов знаходять своїх покупців саме таким чином. За даними Москомрегістраціі за останні півтора року число нових квартир, що продаються за договорами пайового будівництва, зросла вдвічі. Майже всі ліквідні варіанти розкуповуються ще на стадії "нульового" циклу. Це природно: житло, що будується коштує набагато дешевше побудованого, що дозволяє непогано заробити на перепродажі готових квадратних метрів після здачі будинку. Варто зауважити, що на Заході (особливо - в США) подібна схема вкладення капіталу досить популярна не тільки серед фахівців з нерухомості, а й серед багатьох підприємливих обивателів, які прагнуть заробити хороші гроші.
Фахівці московського ринку нерухомості відзначають стійку тенденцію до зростання цін на квартири в новобудовах. Дійсно, ціни на "первинці" від місяця до місяця неухильно підвищуються. Цим з успіхом користуються ті, хто вирішив купити квартиру не для подальшого проживання в ній, а з метою перепродажу.
Припустимо, ви вирішили придбати квартиру шляхом пайової участі в інвестуванні будівництва. Купуючи квартиру влітку за однією ціною, вже до середини осені ви зможете продати її за набагато більшу суму. І це залежить не тільки від зміни цінової ситуації на ринку нерухомості і зростання цін на "первинку", але і від самої специфіки пайової участі в будівництві: чим ближче здача будинку, тим дорожче коштує ваша майбутня квартира. Варто зазначити, що ця різниця може бути дуже істотною і обчислюватися тисячами доларів. Наведемо невеликий приклад. Одна з московських інвестиційно-будівельних компаній продавала квартири в типових будинках на стадії будівництва по 450 $ / кв.м. Через кілька місяців (коли почали будуватися середні поверхи) ці квартири "йшли" вже по 650 $ / кв.м. Таким чином, людина, яка купила однокімнатну квартиру площею 50 кв. м за 22.500 $ через кілька місяців міг її, перепродати за 32.500 $ (а бажаючих купити квартиру саме в цьому будинку було - хоч відбавляй!). 10.000 $ чистого прибутку. Погодьтеся - вигода очевидна. Взагалі, за оцінками експертів, на різниці в ціні споруджуваних і готових квартир в типових будинках, людина вирішила зайнятися перепродажем, може реально заробити від 25% до 40%. Однак не все так просто, як здається на перший погляд. Ви можете стати "пайовиком" і почати інвестувати будівництво своєї майбутньої квартири, але на момент, коли вирішите перепродати її, може виникнути одна істотна перешкода - вашу квартиру за вигідною для вас ціною ніхто не захоче купити: Іншими словами, шанси на вигідний перепродаж квартири безпосередньо пов'язані з її ліквідністю. За якими принципами визначається ліквідність житла?
Назвемо основні з них: престижність району, екологічна обстановка, тип будинку, транспортне сполучення, інфраструктура району, вид з вікна, поверх, планування, впорядкованість прилеглої території тощо
Так, наприклад, однакові квартири в однотипних будинках, на Південному Заході і Південному Сході Москви будуть коштувати по-різному. Важливу роль крім загальної репутації району грає в даному випадку і екологічна обстановка. Як відомо, Південний захід вважається більш екологічно сприятливим у порівнянні з Південно-сходом. Природно, ви з більшою ймовірністю вигідно перепродамо квартиру в Крилатському, ніж в Капотне. Або, взяти, наприклад, поверховість. Двокімнатну квартиру на першому поверсі набагато важче вигідно перепродати, ніж таку ж "двушку" на середньому.
Якщо ви вирішили інвестувати в будівництво своєї квартири з метою її подальшого перепродажу, уважно вивчіть ринок; подивіться яке житло користується найбільшим попитом. Найбільш повну інформацію по московських і підмосковних новобудов ви можете отримати в безкоштовній довідковій службі "Квартир дешевше немає". Зверніть увагу на загальну ситуацію з новобудовами в обраному районі. Якщо поблизу від вашого майбутнього будинку ведеться активне будівництво ще декількох житлових будинків, шанси вигідно перепродати квартиру зменшуються, так як пропозиція починає перевищувати попит. Іншими словами, з точки зору перепродажу, вигідніше купувати житло в районах точкової, а не масової забудови.
- Миронівська 18
- Азовська 24а
- Удальцова, вл.85
- "Путілково-Люкс"
- Вулиця 1905 року, вл.19
Також не завадить подумати над тим, з ким ви збираєтеся стати соінвестором.Самий кращий шлях до успішної операції - не вдаватися до послуг посередників. При укладанні договору з компанією-інвестором або забудовником ви завжди чітко знаєте, у кого можна вимагати виконання всіх зобов'язань, отримати всю інформацію про стадії будівництва будинку, про перспективи завершення робіт і т.д. Важливо й те, що ціни <из первых рук> будуть значно нижче. Великим плюсом придбання квартир у інвестора (забудовника) є виняток т.зв. подвійний перепродажу квартір.Только за умови такого грамотного і продуманого підходу до придбання квартири ви зможете згодом швидко і вигідно перепродати її, убезпечивши себе від можливих ризиків (про які йтиметься в найближчих випусках "Профі-Клубу").
Квартиру можна перепродати як після здачі будинку Держкомісії, так і на етапі будівництва. Який з цих варіантів більш вигідний? Перепродаж споруджуваної квартири можлива або через розірвання договору з компанією, у якої ви її придбали, або шляхом уступки права вимоги. І найвигідніше не чекати завершення будівництва будинку, а переукласти договір на іншого покупця ще до здачі будинку Держкомісії. Справа в тому, що для отримання свідоцтва власності на квартиру в зданому будинку, необхідно пройти відповідні нотаріальне оформлення. Нотаріус же подає всі дані в податкову інспекцію. І в тому випадку, якщо ви плануєте заробляти перепродажем квартир собі на життя, у податковій інспекції напевно з'являться до вас певні питання. Зауважимо, що для переукладення договору ви повинні бути не тільки юридично грамотною людиною, але і мати великий запас часу, сил і нервів. Зате, можете бути впевнені, що гра варта свічок!
Що ж являє собою механізм пайової участі в будівництві? І, що необхідно знати людині, що вирішила взяти участь в пайовому будівництві?
Про це мова піде в нашому наступному випуску. Крім того, з найближчих випусків "Профі-Клубу" ви докладно дізнаєтеся про "плюси" і "мінуси" перепродажу квартир на вторинному ринку і ринку елітного житла; про те, як правильно скласти договір інвестування; про можливі ризики пайового будівництва і способи убезпечити себе від них.