Як продати руїни інвестору, хто придумав Золоте кільце і як зробити з підмосковного маєтку Абатство Даунтон.
Поки в Росії близько семи тисяч покинутих садиб, але з кожним роком їх стає все менше: вони згорають і розвалюються на очах
- За підсумками виставки є вже якісь результати, пропозиції?
Нуне Алекян: Безумовно, є інтерес: і з боку влади, і з боку підприємців. Держава зараз активно думає, як вирішувати питання з історичною спадщиною, під що пристосовуючись, як далі використовувати. У Радянському Союзі всі ці об'єкти використовувалися як санаторії, школи-інтернати, неврологічні лікарні. Далі Радянський Союз розпадається, ці інституції були звідти виведені, будівлі почали старіти і вмирати. А ті рідкісні об'єкти, в яких ще жевріє якесь життя, в жахливому стані. Ми бачили і будинки пристарілих, і неврологічні лікарні, і санаторії в історичних будівлях, але назвати це життям складно.
- Якщо говорити тільки про Нової Москві, про яку кількість пам'ятників йде мова?
Садиба Філіппова може стати будинком прийомів
- Що ви насамперед хотіли, коли створювали Центр капіталізації спадщини?
Нуне: Дуже хочеться, щоб нашу культурну спадщину стало актуальним для людей. Коли ми думаємо, як провести вільний час, поїздка в красивий парк з пізнавальними, розважальними цілями, в общем-то, виявляється не на першому місці. Ми, скоріше, їдемо в «Стокманн» і «Ашани», дітей залишаємо в дитячих кімнатах або садимо в кафе і відправляємо в кіно. Але ж можна поїхати за місто, погуляти по парку, подивитися гарний палац, щось нове для себе дізнатися, провести час на відкритому повітрі. На жаль, у нас дуже обмежена цю пропозицію, місця є, але люди про них не знають. І якщо людина захоче кудись поїхати, він повинен докласти чималих серйозні зусилля, щоб знайти, куди. Хоча, безумовно, є Золоте кільце - масовий феномен 1960-х років.
- Тобто це придуманий маркетинговий хід?
Марина Хрустальова: Це історія, придумана академіком Юрієм Бичковим. Тоді він ще був молодим журналістом газети "Радянська Росія", їздив по містах, які йому були цікаві, і написав серію нарисів, які назвав «Золоте кільце». А далі йому запропонували зробити альбом «Золоте кільце», вийшла ця книжка, і феномен розкрутився.
1. Будинок Берга-молодшого; 2. Водонапірна вежа може стати виставковим центром
- Виходить, що культурні об'єкти доводиться теж продавати як споживачеві, так і можливого інвестору.
Нуне: Щоб щось продавати, треба чимось володіти. Ми не володіємо цими об'єктами і не плануємо володіти. Ринку історичної нерухомості як такого зараз немає, але, за моїми прогнозами, він почне формуватися. Щоб він формувався, потрібні певні механізми, потрібно законодавство. І ми бачимо в останні півтора року, що Москва в авангарді: зробили, наприклад, оренду історичних будівель за рубль. Поки в Москві 12 будівель, орендованих за цією програмою.
Марина: А була установка, що за перші два роки їх буде 200.
Нуне: І зараз Московська область переймає цей досвід. Ми не просто так на виставці показали, що об'єкти бувають різні. У нас є стереотип, що садиба - це грандіозного імперського розмаху палац з величезним парком. Маленька водокачка, водонапірна вежа садиби Бергов - це теж частина садибного комплексу. Або маленький дерев'яний будинок садиби Берга - це теж садиба. Значить, повинні бути різні юридичні і правові інструменти для різних об'єктів. Оренда за рубль буде працювати для певних об'єктів в центрі міста, які можна пристосувати під офісні приміщення.
- Які там умови?
Марина: Ці об'єкти виставляються на торги, на яких предметом аукціону є орендна ставка, вона з самого початку має цілком комерційний характер, порівнянна з вартістю оренди офісів в цьому районі. Далі, якщо є кілька учасників торгів, вони роблять свої ставки, і ця ставка зростає. Якщо брати об'єкти, які півтора року беруть участь в цій програмі, там ставка оренди становить від 13 до 90 мільйонів рублів на рік. Люди беруть будівлі в оренду за цілком комерційні гроші. Далі вони складають охоронні зобов'язання і починають реставрувати об'єкт за свій рахунок. Зараз відреставрований лише один об'єкт - будинок Сисоєва в Печатнікова провулку. Реставрація пройшла в рекордні терміни - за рік. І через те, що його реставрували швидко, його відреставрували з спотвореннями. Поспішали не тому, що господиня хотіла якомога швидше вселитися, а тому, що поки реставрація не закінчена, вона повинна була платити цю гігантську оренду. І тільки коли будинок офіційно зданий, починає працювати механізм «рубль за квадратний метр на рік». Тобто це приклад практично безкоштовної оренди того, що залишилося від 49 років. Якщо у вас реставрація йшла рік, то 48 років ви платите рубль за метр. Якщо у вас реставрація йшла п'ять років або десять, як у Муравйова-Апостола, то у вас залишається менше часу. Виходить, що початкові інвестиції, які включають в себе комерційну оренду і витрати на реставрацію, - це дуже серйозний бар'єр для інвесторів. І багато інвесторів говорили нам про те, що це має сенс, якщо ти робиш це для душі.
1. Садиба Ізварине, флігель;
2. Садиба кленів, флігель;
3. Садиба кленів, церква
Нуне: Оренда - це не власність. Договір про оренду може бути розірваний. З іншого боку, в Москві зараз розглядають варіанти передачі у власність будівель, які вже відремонтовані за програмою «Оренда за рубль». Але потрібен продукт. Фотографія руїн і зарослих парків - не продукт, зрозумілий для інвесторів. Цей об'єкт потрібно вивчити і представити потенційному інвестору так, щоб продукт став зрозумілий. Це те, чим ми в тому числі хотіли б займатися.
Марина: Зруйнована садиба - це дуже глибокий шар історичної інформації, тих легенд, які пов'язані з цим місцем і які становлять його символічний капітал. Це не порахуєш в грошах, це не продаси. Проте ми розуміємо, що багато людей вважатимуть за честь зв'язати своє життя з цим місцем.
Нуне: Повертаючись до розмови про інвесторів, так, ці люди є, і успішні кейси вже є. І об'єкти вже реставруються. Найяскравіший - будинок Муравйова-Апостола, який багато років реставрували. Вони його відреставрували, недавно відкрили, тепер це Будинок прийомів, де проходять аукціони, виставки, урочисті заходи.
Марина: В Москві було три історії, коли реставрацією займалися спадкоємці: це будинок Муравйова-Апостола, будинок актора Пороховщикова на Старому Арбаті і магазин «Чай-Кава» на Мясницькій вулиці. У всіх трьох випадках це була оренда, взята задовго до запуску програми «Оренда за рубль». У нас немає якихось пільг і преференцій по відношенню до спадкоємців. Але ці три приклади показують, що спадкоємці роблять все якісно, відповідально і не здаються, йдуть до кінця. Для них це справа життя. Наприклад, спадкоємці Муравйова-Апостола вкладали рік за роком величезні гроші в реставрацію, витратили кілька мільйонів доларів. І коли вони закінчили, видихнули, вони виявили, що утримувати цей будинок теж коштує дорого. Вони, вже пройшовши цей шлях, встали перед питанням: «А як же нам використовувати будинок, щоб будинок хоча б себе містив?»
1. Садиба Крёкшіно;
2. Садибний будинок в Михайлівському
- Ми бачимо, що на Заході історичні об'єкти успішно використовуються в новій якості: можна влаштувати готель у маяку, Наталія Водянова розповідала, що живе в будиночку мельника, в німецьких старих церквах відкривають кафе. У Росії скоро теж таке буде можливо?
Марина: Зміна функції об'єкта - це, звичайно, нова можливість. Наприклад, маяки. Коли змінилися навігаційні закони, кораблі стали їздити по GPS, тому маяки стали не потрібні. А їх виявилося дуже багато. Навіть з'явилося інтернет-спільнота любителів маяків, і їх роздавали по долару.
Нуне: Це тренд останніх 10? 15 років: люди почали шукати нестандартні форми існування. Ми всі шукаємо якісь смисли, хочемо щось індивідуальне. Тому є надія, що об'єкти, які з точки зору функціональності вже начебто відслужили своє, знайдуть нового власника, якому потрібно буде щось дивовижне, а не просто будинок на Рубльовці, 500 квадратних метрів на 30 сотках.
Parador de Santo Estevo, Іспанія
Марина: Двадцять років тому в Іспанії, де величезна кількість монастирів, була запущена державна програма Рaradores. Причому багато монастирів віддалені від моря, пляжу, тому туристів не було. Тепер там сільські недорогі готелі. У Великобританії ще в кінці XIX століття була створена організація National Trust, яка зберігає об'єкти історичної спадщини. Після Першої світової війни багато сімей почали беднеть, були не в змозі ці об'єкти містити, тому просто безкоштовно або за певні пільги віддавали їх National Trust. National Trust випускають прекрасні каталоги щороку, де написано, де ви можете зупинитися пожити, де влаштувати весілля, де навчити дитину кататися на коні або повчитися садівництва. Проте лише мала частина цих об'єктів є прибутковими. І National Trust успішно існують за рахунок того, що ці прибуткові об'єкти годують всі інші.
Нуне: Ви дивилися серіал «Абатство Даунтон»? Він знімався в палаці Highclere Castle, власники якого зробили свій власний траст цього маєтку і стали здавати його для зйомок. Оскільки серіал придбав фантастичну популярність, потрапити туди зараз можна тільки за попереднім записом і коштує це близько 12? 15 фунтів. У спальнях всіх цих леді і джентльменів стоять фотографії акторів. Туди їдуть люди з усього світу: о 12:00 на парковці вже кілька сотень машин. А це ж не центр Лондона. Ось що може зробити кіно.
- А в Росії можливо зробити щось схоже або все знімають на «Мосфільмі»?
Нуне: Коли ми проїхали все садиби, ми почали робили наш маленький каталог занедбаних об'єктів. До нас почали приходити кіношники, які шукають місця для зйомок, і говорити: «Хлопці, у вас в руках Клондайк. Ми не можемо знайти локації. А руїни у вас є? »Ми говоримо:« Є ». - «А парки зі ставками є?» - «Є». - «А будівлі в стилі ампір є?» - «Є». Якщо знімається відомий фільм, який стає касовим на такому об'єкті, - це прекрасний спосіб почати розкручувати цей об'єкт з точки зору туристичного потенціалу. Індивідуальний культурний туризм - це найвигідніший туризм, що не автобуси, які привозять, а люди, які самі вибирають собі маршрути.
1. Маяк в Ісландії;
2. Маяк в Великобританії
Марина: Але ми зіткнулися з тим, що часто на дорогах, що ведуть до об'єктів історичної спадщини, немає покажчиків. Вони є тільки в тих рідкісних випадках, коли, як, наприклад, в садибі Валуево, там розташовується санаторій.
Нуне: Якщо ви подорожуєте по Франції або Великобританії, там є спеціальна система навігації коричневого кольору, яка вказує на об'єкти історичної спадщини.
Марина: Звичайно, наша мета не ринок як такої, а підвищення і збереження якості життя на тій території, на якій нам довелося народитися. Я переконана, що якість життя залежить від різноманітності історико-культурних шарів. У Москві будівель, побудованих до 1917 року, за різними оцінками, близько десяти тисяч. Здавалося б, десять тисяч - досить значна кількість, але при цьому все будівель в Москві більше 100 тисяч. Виходить, 10% побудовано за 90% історії Москви. З втратою кожного такого об'єкта історичний час території скорочується. Виходить, що люди жили на території, яка має якесь наповнення, легенду, пам'ять на 300 років, а потім згорів всього один будинок, і пам'ять селища Московський схлопнув до 1960 року. Це радянський нудний селище. Я хочу жити в такому середовищі, де я можу побачити садибу XVIII століття, або фабрику кінця XIX століття, або конструктивістський будинок, тому що без них буде нудніше.
Нуне: Ми намагалися зрозуміти, скільки коштує реставрація об'єкта - і будівлі, і парку, скільки коштує пристосувати об'єкт під наші пропозиції: якщо ми пропонуємо під ресторан, то скільки буде коштувати будівництво ресторану, якщо пропонуємо готель, то скільки буде коштувати готель. А далі прорахували фінансові показники окупності об'єкта. Зрозуміло, що ресторан, побудований в новоробі, окупиться приблизно за три роки, а ресторан в об'єкті культурної спадщини буде окупатися дев'ять років, але тим не менше вони окупаються. Це в разі тих юридично-правових схем, які існують зараз, коли інвестор 100% вкладає гроші, не отримує ніяких пільг від держави.
Садиба Ізмалково може стати реабілітаційним центром для Фонду «Подаруй життя»
- За Конституцією, якщо об'єкт є пам'яткою культурної спадщини, він повинен бути доступний для відвідувачів.
Коли ми говоримо, що ті люди, які набувають садиби або інші об'єкти спадщини, будуть змушені відкривати доступ для всіх бажаючих, ми маємо на увазі, що форма доступу буде залежати від їх побажань. Можна просто дати можливість побувати на території, сфотографувати, може, один раз на рік дати зайти всередині. Це прописується в зобов'язанні, і це не таке страшне обтяження. А то багато хто боїться, що вони будуть жити в садибі, а до них будуть ходити ванну дивитися.