Готуємося заробляти на здачі житла: покрокове керівництво
Процес здачі житла включає в себе як юридичну, так і комерційну складову. Перша складова визначить безпеку вашого бізнесу. Друга - його привабливість для потенційного клієнта. Оскільки ці два аспекти нерозривні один з одним, ми торкнемося в цьому покроковому керівництві їх обидва.
Крок 1: Підготовка житла
Часи, коли квартири у метро цінувалися вище, не дивлячись на умови в них, в минулому. Сьогодні наймачі оцінюють внутрішнє оздоблення. Воно не повинно бути розкішним для того, щоб здавати дорожче. Досить оновити шпалери і привести косметичний ремонт, щоб квартира виглядала нової. Здаючи нову квартиру з чистими шпалерами, ви зможете в разі псування майна, вимагати рівноцінного ремонту. Якщо квартира здається в неналежному стані, готуйтеся її в такому вигляді і прийняти. З огляду на те, що більшість орендарів ігнорують необхідність ремонту, ваша квартира буде особливо виграшною.
Крок 2: Самостійно визначити ціну квартири
- Розташування та близькість до основних транспортних вузлів і зупинок громадського транспорту;
- Кількість кімнат, тип планування (роздільні, суміжні кімнати і т.д.), наявність балкона або лоджії;
- Наявність побутової техніки та її якість (тобто "новий холодильник" краще, ніж просто "холодильник");
- Якість сантехніки і її тип (душ, ванна, наявність умивальників і т.д.);
- Наявність доп. пропозицій: безкоштовний інтернет, кабельне телебачення, комплект постільної білизни, рушники та ін.
- Вимоги до наймачів (кількість людей, які можуть проживати в квартирі, ставлення до тварин і шкідливих звичок і т.д.).
Вищеописані пункти не відштовхнуть потенційного покупця, але дозволить відсіяти тих, з ким ви і так би не співпрацювали.
Слід зробити гарні знімки на проф.фотоаппарат, тому що від якості знімків безпосередньо залежить перше враження від житла.
Крок 4: Вибираємо наймача
Універсальної формули, як не попастися на шахрая, не існує. При виборі квартиранта звертайте увагу на такі фактори:
- наявність роботи
- Сімейний стан
- Наявність домашніх вихованців
Ці 3 моменту ви легко впізнаєте під час першої зустрічі, і саме на них слід орієнтуватися. Безробітний - найнебезпечніший клієнт не тільки через платоспроможності. Якщо людина знайде роботу в іншому районі або місті, цілком можливо, що ви розлучитеся.
Сімейний стан визначає побут. Якщо наймачі - сімейна пара, це знизить ризики галасливих нічних вечірок, які будуть позначатися на ваших відносинах з сусідами.
Чи слід звертатися за послугами ріелторів
Ріелтор - посередник. Звернення до посередника економить час і дає можливість комфортно підібрати клієнта. Звертатися чи не звертатися до посередників - питання переваг.
У ряді випадків, ріелтори нав'язують свої послуги нібито під виглядом «третьої сторони», тобто щоб зміцнити силу договору між орендарем та наймачем.
На ділі, «третьою стороною» може бути тільки нотаріус. Ріелтор - просто свідок, який навряд чи погодиться підтримувати ваші інтереси в разі судового розгляду.
Важливий і інтерес ріелтора. Агенту головне - здати квартиру. Що буде далі - вже ваші проблеми. Тому звертатися до послуг агентств можна тільки, якщо у вас немає часу на здачу житла, і вас не цікавить, яким саме людям доведеться в ньому жити.
Чому офіційна здача квартири це не тільки безпечніше, але і простіше
З позиції закону, офіційна угода про оренду житла є найбільш безпечним ходом. Безпека, в юридичному плані, забезпечується як для орендодавця, так і для квартиранта. Але господар квартири повинен бути зацікавлений в безпечної угоді більше, тому що мова йде про відповідальність за псування його майна. Наведемо основні переваги офіційної угоди:
1. Гарантії оплати. Необхідність оплати прописується в договорі оренди. Якщо квартирант не платить, орендодавець має офіційне підтвердження цього і може домагатися стягнення боргу через суд.
3. Законність. Аргумент "я повідомлю в податкову про те, що ви незаконно здаєте квартиру" є кінцевим аргументом в будь-якій суперечці з орендодавцем, який неофіційно здає квартиру. Такі загрози можуть надходити від сусідів або безпосередньо від самих наймачів. Коли ви здаєте житло офіційно, закон на вашому боці, і подібний шантаж недоречний.
Що таке договір оренди і навіщо він потрібен?
Договір про винаймання житла - офіційний юридичний документ, що має законну силу. Він підтверджує те, що дане житло дійсно здається в оренду і в ньому відбивається вся актуальна інформація про угоду. Договір регулює відносини між двома сторонами - орендодавцем і наймачем.
У договорі відбиваються:
- терміни угоди
- Порядок оплати
- Гарантії безпеки сторін
- Список майна, яке перебуває в житло
- Зобов'язання сторін
- Вимоги до санітарного стану приміщення
- Санкції, в разі порушення пунктів договору
- І т.д.
На території РФ діють 2 види договору, в залежності від статусу особи, що знімає житло:
1. Договір найму. Регулюється гл.34 ГК РФ. Підходить для випадків, коли житло здається юр.особою (компанії, організації. Підприємству).
Важливо: Здача нерухомості юридичним особам обов'язково повинна реєструватися державними органами, незалежно від термінів або порядку оренди.
2. Договір оренди. Регулюється гл.35 ГК РФ. Підходить в ситуаціях, коли житло здається физ.лицам (тобто для випадків, коли квартира здається в оренду квартирантам для проживання, підходить саме цей випадок). Договір оренди не вимагає офіційної реєстрації, якщо укладається на термін> 1 року.
Які документи потрібні для оформлення договору оренди
Для орендодавців, що здають житло вперше, обсяг документів, необхідних для знімання житла, виявляється приємним сюрпризом. Справа в тому, що для здачі квартири потрібні всього 3 документа:
- Документ про право володіння квартири (свідоцтво про право власності, дарча, договір про продаж і купівлю або інший документ, який би підтверджував ваше право на розпорядження житлом).
- Список всіх прописаних у квартирі мешканців (відповідна виписка видається в місцевому житлоуправлінню).
- Згода на здачу конкретної квартири в оренду, підписану всіма власниками житла.
Важливо: Останній пункт вимагає окремого пояснення: якщо власників квартири кілька, то їх присутність також обов'язково під час підписання договору. Їх підписи на договорі оренди убезпечать вас від неприємностей, пов'язаних з втручанням третіх осіб в порядок здачі житла.
Що буде, якщо не оформляти договір оренди
Відсутність договору оренди дорівнює відсутності доказів того, що квартирант перебував у вас в квартирі зазначений час. Відповідно, в разі конфліктних ситуацій, псування майна, пожежі і т.д. суд вимагатиме підтвердження, що зазначена особа є квартирантом. І довести це без договору куди складніше, ніж з ним.
У даній таблиці ми відбили найбільш очевидні наслідки здачі квартири «на словах», і можливий результат, якщо така ситуація виникне з договорами: