«Що нам стоит дом построить: намалюємо - будемо жити». Технічно, так воно все і відбувається: архітектор «малює» проект, будівельна компанія втілює його в життя, власник заселяється - всі щасливі. Теоретично, якщо у замовника є талант до плотницкому майстерності, він навіть може зрубати собі терем сам, але практично таке рідко зустрічається. Необхідно вибрати підрядника - компанію, яка візьме на себе всі будівельні роботи і надасть майбутнім мешканцям будова «під ключ». Тобто замовник повинен довіритися незнайомим людям двічі - спочатку, коли вибирає архітектурне бюро, потім - при виборі будівельної організації. Які тут є ризики, і як їх можна мінімізувати?
Наш консультант архітектор Ілля Горбунов, провідний спеціаліст студії «АРГО-проект» пояснює всі нюанси:
На сьогоднішній день існує величезна кількість будівельних компаній, що пропонують безкоштовний проект будинку при укладенні договору на будівництво. Тут є два варіанти розвитку подій: а) будівельна організація купує проект у архітектора безпосередньо, включаючи вартість проекту в кошторис будівельних робіт, про що замовник, звичайно ж, це не довідається б) якийсь проектувальник, що працює в будівельній організації, розробить мінімальний комплект креслень, необхідних для будівництва будинку саме «своїми» будівельниками. Перший варіант - ще куди не йшло, але є одне застереження: замовник, купуючи або замовляючи проект у архітектора, мине посередника в особі будівельної організації, що повністю економить його, замовника, гроші. Схема дуже проста. Жоден посередник не буде пропонувати товар за ціною не вигідною самому посереднику, більш того, він повинен отримати ще й прибуток, тому «проект в подарунок» вийде в підсумку замовнику рази в півтора дорожче, ніж куплений або замовлений безпосередньо у архітектора. Архітектору також вигідно продати свій товар безпосередньо кінцевому покупцеві, минаючи усіляких агентів з продажу, беруть певний відсоток від вартості проекту за свої посередницькі послуги, відповідно, замовник має право розраховувати на значні знижки, бонуси і т.д.
Другий варіант зовсім нікуди не годиться. По-перше, повноцінного проекту замовник не побачить. У кращому випадку це буде ескізний проект з парою вузлів і перетинів. Чому? Тому що будівельники і без проекту знають, як будувати; проект підганяється під усереднені правила будівництва, прийняті в конкретній будівельної організації. На практиці виходить наступне: покрівельні свеси, ганок, внутрішні сходи, декоративні елементи, і т.п. всіх будинків, «спроектованих» і побудованих даної СК будуть однаковими. Ніякої опрацювання деталей ви тут не побачите, це буде своєрідний «будівельний фастфуд». Якщо ж замовник хоче бачити на своїй ділянці абсолютно індивідуальний, не схожий на інші, особняк в готичному стилі, він його отримає, але кошторис виросте значно за рахунок замовлення проекту у професійного архітектора, про що замовник, природно, не впізнає, плекаючи думку, що проект йому дістається в подарунок.
Отже, ви знайшли архітектурне бюро, якому довіряєте. Що далі?
Основні кроки
Чітко визначте мету. Будувати «щось там» не вийде. Чи буде це котедж для постійного проживання, літній будиночок, дача з можливістю приїхати на зимовий вікенд? Від «спеціалізації» будови буде залежати його опалення, вентиляція і навіть матеріал стін - а все це закладається в проект. «Перекваліфікувати» будинок в разі чого можна, але вийде це набагато дорожче, ніж будувати відразу певний тип. Відштовхуватися від бюджету слід за залишковим принципом. Наприклад, вам потрібен повноцінний заміський будинок, але літня дача коштує дешевше, і ви думаєте - чорт з ним, перезимуємо як-небудь. Ні, не перезімуете. Головне - мета, і тільки потім - кошти. Так, і головне: в нашій країні принцип «дорожче, значить краще» - не працює. Ні в якому разі не орієнтуйтеся на цей критерій.
Ретельно ознайомтеся з усіма етапами будівництва. Щоб контролювати роботу підрядника і знати, де вас обманюють, а де ні, потрібно розбиратися в питанні. Вивчіть всі тонкощі проектної документації, зверніть увагу, що комплектація паперів для індивідуального і типового проектів буде трохи відрізнятися. У першому випадку в пакет документів обов'язково буде входити схема прив'язки до місцевості - конкретне розташування споруди на ділянці, з урахуванням законодавчих норм, особливостей ландшафту і вимог пожежної безпеки. У типовому проекті це зробити не можна, адже заздалегідь невідомо, де саме буде проходити будівництво.
Прийшов час з готовим проектом йти до підрядника
Виберіть будівельну компанію, з якою будете співпрацювати. Будувати все окремо (у одного майстра - фундамент, у іншого - зруб, у третього - покрівлю) не має сенсу - вийде дешево, але, швидше за все, неякісно. Замовляти повне будова «під ключ» у одній СК невигідно економічно - все одно для непрофільних робіт, на кшталт укладання каміна або прокладання електромережі вони викличуть позаштатних майстрів. Найкраще доручити основний цикл СК, а всі додаткові роботи замовити вже безпосередньо у виконавців, не переплачуючи за посередницькі послуги.
Якщо ви будуєте з дерева, вибирайте ту компанію, яка сама виробляє брус. В ідеалі, вона сама повинна і заготовлювати дошки, а не купувати їх у постачальників. Підприємство повинно бути обладнане сучасною технікою, дотримуватися ГОСТи і БНіП і виробляти брус з декількох видів деревини на вибір.
Найголовніше - кошторис. Переконайтеся, що в неї включені абсолютно всі витрати, щоб не виявилося потім, що шурупи і їх загвинчування вважаються окремо. У кошторисі повинні бути чітко вказані всі використані матеріали, з розміром, кількістю, артикулом. Окремо обговоріть, що ви маєте право самі закуповувати все необхідне, якщо знайдете десь більш вигідну ціну. Вимагайте на руки всі касові чеки і накладні, закріпіть в договорі, що вартість за кошторисом повинна залишитися незмінною при будь-яких обставинах - інакше не уникнути «раптового» подорожчання на 50-100%. Дізнайтеся, чи маєте ви право вимагати заміну бригади, якщо нинішня покаже себе некомпетентною. Чи передбачені штрафи? Яка передбачається система мотивації? Яка форма оплати прийнята в цій компанії? Ось основні питання, на які необхідно отримати відповідь.
От і все. Якщо слідувати цим правилам - вас ніхто не обдурить, і ви вже незабаром станете володарем власного заміського котеджу.
Можливо вам буде цікаво