Як провести збори власників?
На власників приміщень у багатоквартирному будинку покладено обов'язок по внесенню щомісячних внесків на капітальний ремонт в розмірі, не нижчому від встановленого суб'єктом Російської Федерації мінімального розміру такого внеску, з метою формування фонду капітального ремонту конкретного багатоквартирного будинку.
Власники приміщень у багатоквартирному будинку має право вибрати один із способів формування фонду капітального ремонту за рахунок внесків на проведення капітального ремонту:
- перерахування внесків на капітальний ремонт на рахунок регіонального оператора (далі - формування фонду капітального ремонту на рахунку регіонального оператора);
- перерахування внесків на капітальний ремонт на спеціальний рахунок (далі - формування фонду капітального ремонту на спеціальному рахунку).
Відповідно до Житлового кодексу Російської Федерації, за рахунок фонду капітального ремонту багатоквартирного будинку, сформованого виходячи з мінімального розміру внеску власників приміщень, в обов'язковому порядку повинні бути проведені наступні роботи:
1) ремонт внутрішньобудинкових інженерних систем електро-, тепло-, водопостачання, водовідведення;
2) ремонт або заміну ліфтового обладнання, визнаного непридатним для експлуатації, ремонт ліфтових шахт;
3) ремонт даху;
4) ремонт підвальних приміщень, що відносяться до загального майна в багатоквартирному будинку;
5) ремонт фасаду;
6) ремонт фундаменту багатоквартирного будинку.
Формування фонду капітального ремонту на рахунку регіонального оператора мінімізує роботу власників приміщень по організації проведення капітального ремонту, так як обов'язок по його організації і проведення повністю перекладається на регіонального оператора суб'єкта Російської Федерації.
Формування фонду капітального ремонту на спеціальному рахунку передбачає необхідність активної участі власників приміщень у багатоквартирному будинку в процесі організації проведення капітального ремонту.
Забезпечення своєчасного проведення капітального ремонту покладено на органи державної влади суб'єкта Російської Федерації шляхом прийняття нормативних правових актів про проведення капітального ремонту загального майна в багатоквартирних будинках, розташованих на території суб'єкта Російської Федерації.
Відповідно до положень Житлового кодексу Російської Федерації, прийняття рішення про вибір способу формування фонду капітального ремонту багатоквартирного будинку на рахунку регіонального оператора і рішення про проведення капітального ремонту, відносяться до компетенції загальних зборів власників багатоквартирного будинку.
Для проведення капітального ремонту багатоквартирного будинку власникам приміщень необхідно провести два загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку:
1) для прийняття рішення про спосіб формування фонду капітального ремонту спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку (на рахунку регіонального оператора або спецрахунок);
2) для прийняття рішення про проведення капітального ремонту (після отримання пропозиції Регіонального оператора).
Протягом трьох місяців з моменту отримання пропозицій від Регоператора власники приміщень повинні провести загальні збори, розглянути пропозиції Регоператора і прийняти рішення, в якому повинні бути визначені або затверджені:
- перелік робіт з капітального ремонту;
- кошторис витрат на капітальний ремонт; терміни проведення капітального ремонту;
- терміни проведення капітального ремонту;
- джерела фінансування капітального ремонту;
- особа, яка від імені всіх власників приміщень у багатоквартирному будинку уповноважена брати участь у прийманні виконаних робіт з капітального ремонту, в тому числі підписувати відповідні акти (ч. 4 ст. 189 ЖК РФ).
У разі, якщо в зазначений термін власники приміщень не прийняли рішення, орган місцевого самоврядування приймає рішення про проведення такого капітального ремонту відповідно до регіональної програми і пропозиціями регіонального оператора (ч. 6 ст. 189 ЖК РФ).
Проведення капітального ремонту спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку
Проведення капітального ремонту загального майна в багатоквартирному будинку здійснюється на підставі рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку.
1) про проведення капітального ремонту загального майна в багатоквартирному будинку;
1) про затвердження переліку робіт з капітального ремонту;
2) про затвердження кошторису витрат на капітальний ремонт;
3) про затвердження термінів проведення капітального ремонту;
4) про визначення джерел фінансування капітального ремонту;
5) про обрання особи, уповноваженої від імені всіх власників приміщень у багатоквартирному будинку брати участь у прийманні виконаних робіт з капітального ремонту, в тому числі підписувати відповідні акти.
Даний перелік питань є обов'язковим при вирішенні питань про проведення капітального ремонту.
Форми проведення загальних зборів
Загальні збори можуть бути проведено:
1) в очній формі (збори), тобто при спільній присутності власників приміщень багатоквартирного будинку в конкретному місці і в конкретний час для обговорення питань порядку денного загальних зборів та прийняття рішень з питань, поставлених на голосування;
Ініціатор (організатор) загальних зборів
Ініціатором загальних зборів може бути будь-який власник приміщення в багатоквартирному будинку або ініціативна група таких власників.
Якщо в багатоквартирному будинку є приміщення, що знаходяться у власності муніципалітету, ініціатором загальних зборів має право виступати його уповноважені представники.
Відповідно до ч. 6 ст. 170 Житлового кодексу Російської Федерації в разі, якщо у встановлений термін рішення з питання про вибір способу формування фонду капітального ремонту не було прийнято власниками приміщень багатоквартирного будинку, загальні збори з даного питання скликається за ініціативою органу місцевого самоврядування.
Підготовка до проведення загальних зборів
До завдань власника приміщення, з ініціативи якого скликаються загальні збори, входить наступне:
2) отримати відомості про розмір загальної площі приміщень багатоквартирного будинку - звернутися за відомостями в організацію, що здійснює управління багатоквартирним будинком;
3) визначити частки кожного з власників приміщень багатоквартирного будинку в спільному майні цього багатоквартирного будинку:
Формула для визначення частки:
Д = S1 / S заг. х 100%, де
S1- загальна площа житлового або нежитлового приміщення, що належить конкретному власнику;
Sобщ.- загальна площа всіх житлових і нежитлових приміщень в багатоквартирному будинку.
4) визначити кандидатури голови, секретаря та лічильної комісії загальних зборів. Названі кандидатури повинні бути визначені до дати направлення власникам повідомлень про проведення загальних зборів;
5) визначити кандидатуру особи, уповноваженої від імені власників приміщень багатоквартирного будинку взаємодіяти з регіональним оператором з питань організації проведення капітального ремонту, в тому числі, передати регіональному оператору протокол загальних зборів. Названа кандидатура повинна бути визначена до дати направлення власникам повідомлень про проведення загальних зборів;
6) з'ясувати, чи існують встановлені раніше прийнятим рішенням загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку спосіб їх повідомлення про проведення загальних зборів, спосіб доведення до їх відома прийнятих на загальних зборах рішень, місце зберігання протоколів загальних зборів - звернутися за відомостями в організацію, що здійснює управління багатоквартирним будинком;
7) підібрати приміщення для проведення загальних зборів та визначити дату його проведення - звернутися в організацію, що здійснює управління багатоквартирним будинком;
8) підібрати приміщення для ознайомлення власників приміщень багатоквартирного будинку з інформацією і матеріалами, які будуть представлені загальним зборам, і узгодити порядок такого ознайомлення - звернутися в організацію, що здійснює управління багатоквартирним будинком;
9) сформувати порядок денний загальних зборів.
10) підготувати документацію, необхідну для проведення загальних зборів.
Після визначення порядку денного загальних зборів та підготовки необхідної документації ініціатор проведення загальних зборів (ініціативна група) спрямовує власникам приміщень у багатоквартирному будинку повідомлення про проведення загальних зборів в термін не пізніше ніж за десять днів до дати проведення загальних зборів (ч. 4 ст. 45 Житлового кодексу Російської Федерації).
У зазначений термін повідомлення про проведення загальних зборів повинно бути доведено до відома кожного власника встановленим ними раніше способом. Якщо ж власниками спосіб їх повідомлення про проведення загальних зборів не було встановлено раніше, то повідомлення про проведення загальних зборів повинно бути направлено кожному власнику приміщення в даному будинку рекомендованим листом або вручено кожному власнику приміщення в даному будинку під розпис.
У повідомленні про проведення загальних зборів повинні бути вказані:
1) відомості про особу, з ініціативи якого скликається дане загальні збори (ПІБ / найменування ініціатора (членів ініціативної групи), номери житлових (нежитлових) приміщень у даному багатоквартирному будинку, власниками яких вони є;
2) форма проведення загальних зборів (очна форма (збори) або заочне голосування);
4) порядок денний загальних зборів;
Повідомлення про проведення загальних зборів може включати в себе і іншу інформацію, пов'язану з проведенням загальних зборів.
Правомочність загальних зборів
Загальні збори правомочні (має кворум), якщо в ньому взяли участь власники приміщень у даному багатоквартирному будинку або їх представники, що володіють більш ніж п'ятдесятьма відсотками голосів від загального числа голосів власників приміщень у такому будинку.
При відсутності кворуму для проведення загальних зборів повинно бути проведено повторне загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку. Повторні загальні збори власників приміщень у багатоквартирному будинку з цих же питань порядку денного може бути проведено у формі заочного голосування.
Проведення загальних зборів власників в очній формі (збори)
У зазначені в повідомленні про проведення загальних зборів дату і час за місцем проведення загальних зборів здійснюється реєстрація осіб, які стали для участі в ньому. Реєстрацію осіб, що з'явилися для участі в загальних зборах здійснює ініціатор (ініціативна група) або уповноважені ним на те особи.
Рішення загальних зборів з питань, поставлених на голосування відповідно до порядку денного даного загальних зборів, приймаються:
1) більшістю не менше двох третин голосів від загального числа голосів власників приміщень у багатоквартирному будинку;
2) більшістю голосів від загального числа голосів беруть участь в цих зборах - з решти питань.
Загальні збори не вправі приймати рішення з питань, не включених до його порядку денного, а також змінювати порядок денний цих зборів.
Правом голосу на загальних зборах по включеним в його порядку денного питань володіють власники приміщень багатоквартирного будинку.
Голосування на загальних зборах здійснюється власником приміщення багатоквартирного будинку як особисто, так і через свого представника.
Кількість голосів, якими володіє кожен власник приміщення багатоквартирного будинку, пропорційно його частці у праві спільної власності на спільне майно в багатоквартирному будинку.
Представник власника приміщення в багатоквартирному будинку на загальних зборах діє відповідно до повноважень, заснованими на вказівках федеральних законів, актів уповноважених на те державних органів або актів органів місцевого самоврядування або складеної в письмовій формі довіреності на голосування. Довіреність на голосування повинна містити відомості про яку подає власника приміщення в відповідному багатоквартирному будинку і його представника (ім'я або найменування, місце проживання або місце знаходження, паспортні дані) і повинна бути оформлена відповідно до вимог ст.ст. 185, 185.1 Цивільного кодексу Російської Федерації або засвідчена нотаріально.
Голосування проводиться з кожного питання порядку денного загальних зборів безпосередньо після його обговорення за допомогою заповнення письмових рішень власників, в яких зазначено частку в праві спільної власності на спільне майно в даному багатоквартирному будинку і кількість голосів, якими володіє даний власник (представник власника). При цьому, зараховуються голоси з питань, за якими беруть участь в голосуванні власником залишений тільки один з можливих варіантів голосування. Оформлені з порушенням даної вимоги зазначені рішення визнаються недійсними, і голоси за що містяться в них питаннях не підраховуються. У разі, якщо рішення власника з питань, поставлених на голосування, містить кілька питань, поставлених на голосування, недотримання цієї вимоги щодо одного або кількох питань не тягне за собою визнання зазначеного рішення недійсним в цілому.
Підведення підсумків голосування з питань, включених до порядку денного даного загальних зборів, здійснюється лічильною комісією, члени якої обираються на загальних зборах.
Результати голосування по кожному питанню, включеному до порядку денного даного загальних зборів, в обов'язковому порядку заносяться до протоколу загальних зборів.
Рішення загальних зборів оформляються протоколом в термін не пізніше трьох днів з дня проведення загальних зборів.
Протокол загальних зборів складається в письмовій формі, підписується головою загальних зборів та секретарем загальних зборів, а також членами лічильної комісії. У протоколі повинні бути вказані дата і місце проведення загальних зборів, порядок денний, кворум, рішення, прийняті з кожного питання порядку денного, виражені формулюваннями «за», «проти» або «утримався». Протокол загальних зборів складається не менше ніж у двох примірниках, які мають однакову юридичну силу.
Протокол загальних зборів, складений на двох і більше аркушах, повинен бути обов'язково прошитий, місце прошивки необхідно заклеїти наклейкою з зазначенням загальної кількості аркушів протоколу. На місці прошивки протоколу загальних зборів повинні розписатися голова і секретар загальних зборів з розшифровкою своїх підписів.
Рішення про формування фонду капітального ремонту на рахунку регіонального оператора, прийняте власниками приміщень в багатоквартирному будинку, має бути обов'язково реалізовано.
З метою його реалізації власники приміщень в багатоквартирному будинку повинні передати регіональному оператору копію протоколу загальних зборів, яким оформлено це рішення, в строк не пізніше десяти днів з дати прийняття такого рішення.