Головна / Інформація / Як продати квартиру, у якій багато власників?
Розбираємо особливості угод з житлом, оформленим у спільну сумісну або часткову власність. Найпоширеніші ситуації, коли виникає загальна власність на нерухомість, - це спадкування, приватизація і придбання майна в період шлюбу.
Як правило, загальна власність є частковою. Її учасники відносно самостійні: можуть розпоряджатися своєю часткою в праві власності, вимагати її виділення в натурі, від власного імені виступають в угодах із загальним майном і т. Д.
Другий різновид - спільна сумісна власність - зазвичай виникає у подружжя. Сімейне майно більше схоже на єдиний об'єкт, яким чоловік і дружина користуються спільно, без юридичного поділу їх повноважень.
Якщо квартира (будинок) знаходиться в частковій власності кількох осіб, то за законом можливі наступні дії:
Визначення частки кожного учасника спільної власності.
Це може знадобитися, якщо житло приватизоване в часткову власність без визначення часток і будь-хто із співвласників збирається здійснити операцію з належної йому часткою - продати, закласти і т. Д. Або, наприклад, якщо кожен із співвласників (або один з них) хоче , щоб було виділено відповідне його частці майно, яким можна буде користуватися індивідуально.
Якщо частки не визначені угодою співвласників, то вони визнаються рівними (ст. 245 Цивільного кодексу РФ). А якщо один з учасників часткової власності за згодою інших зробив невіддільні поліпшення загального майна, скажімо, зробив в квартирі дорогий ремонт, провів перепланування і т. П. То має право на відповідне збільшення своєї частки у праві власності.
Визначити такий «приріст» можна за взаємною домовленістю - в угоді всіх співвласників. Для надійності документ краще завірити в нотаріуса, там заодно допоможуть точніше визначити новий розподіл часток. Якщо згоди не буде досягнуто, то питання про зміну часток з урахуванням вкладу одного з учасників вирішується в суді. Зрозуміло, при цьому знадобиться підтвердження витрат на загальне майно: витрат на будматеріали, оплату робіт і т. Д.
Поділ спільного майна між усіма співвласниками або виділ частки одного з них.
В результаті такої дії визначаються частини загального майна, якими кожен із співвласників буде користуватися самостійно. Це може стати в нагоді як для особистої зручності, так і для здійснення угод, пов'язаних з передачею майна у тимчасове користування - наприклад, для здачі в оренду кімнати в «загальній» квартирі або для заселення мешканців за договором безоплатного користування.
Чи потрібна для таких угод згоду інших співвласників квартири? Це питання вирішується неоднозначно. З одного боку, якщо є письмова угода учасників часткової власності про розподіл майна і хтось із них, використовуючи свою частину квартири, тимчасово заселяє в неї інших осіб, то необхідності додаткового узгодження з іншими співвласниками немає.
З іншого боку, на практиці наймачеві кімнати в такій квартирі для підстраховки краще просити у наймодавця письмова згода всіх співвласників житла на здачу в оренду, щоб в разі конфліктів між ними зберегти право на користування знятої житлоплощею.
Продаж і інші угоди з часткою.
Згідно із законом учасник часткової власності має право на свій розсуд продати, подарувати, заповісти, віддати в заставу свою частку або розпорядитися нею іншим чином (ст. 246 Цивільного кодексу РФ).
При цьому діє правило: якщо частка відчужується за оплатній угоді - насамперед це купівля-продаж і міна, - то інші співвласники мають переважне право придбання.
Для дотримання правила продавець частки зобов'язаний письмово сповістити всіх співвласників про прийдешній продаж із зазначенням ціни та інших умов угоди, що планується. Для надійності таке повідомлення краще оформити поштовим відправленням з описом вкладення та повідомленням про вручення. Якщо протягом місяця з дня повідомлення співвласники квартири не висловлять бажання купити продається частку (повідомлять про відмову або взагалі промовчать), то її може придбати будь-яка особа (ст. 250 ЦК України).
Однокімнатна квартира є неподільним об'єктом. Тому особам, які бажають отримати свою частку в натурі, покладається розмірна грошова компенсація (ст. 252 Цивільного кодексу РФ). Вона визначається за згодою співвласників, а в разі спору - судом.
Переважне право покупки також застосовується при продажу кімнат в комунальних квартирах, хоча самі кімнати знаходяться в індивідуальній власності їх господарів (за законом частковою власністю є лише загальне майно в комуналці: коридори, кухня, ванна і т. Д.).
Якщо одним з учасників часткової власності на квартиру є неповнолітній, то для угоди з відчуженням його частки (продажу, міни, дарування і т. Д.) Обов'язково потрібно отримати згоду органу опіки та піклування.
Чоловік і дружина - в договорі одна сторона
Майном, що перебуває у спільній власності чоловіка і дружини, може розпоряджатися будь-який з подружжя. Причому згідно із законом автоматично передбачається, що це робиться за взаємною згодою (ст. 253 ЦК України). Таким чином, угоди може здійснювати один з подружжя, не пред'являючи доручення від другого.
Однак при продажу, даруванні та іншому відчуженні спільної нерухомості діє особливе правило: необхідно нотаріально посвідчену письмову згоду другого з подружжя на угоду (відповідно до Сімейного кодексу РФ). Такий документ потрібно і в ситуації, коли квартира, придбана в період шлюбу, зареєстрована тільки на чоловіка-продавця, адже дружина в будь-якому випадку є сособственніцей майна, нажитого в шлюбі.
- як з нами зв'язатися.