Вітчизняний ринок нерухомості рясніє об'єктами, що перебувають у спільній власності кількох осіб. Їх відчуження пов'язане з деякими труднощами. Розглянемо, як оформити дарчу на частку в квартирі.
Предмет дарування: цілісний об'єкт або доля?
Задумалися, як зробити дарчу на частку в квартирі, домоволодінні, комерційної нерухомості? Спочатку переконайтеся, що даруванню в вашому випадку підлягає саме частка, а не цілісний об'єкт.
Побутовою логікою при відчуженні нерухомості користуватися не можна. Триповерховий будинок в зоні індивідуальної житлової забудови в кадастрі нерухомості може значитися як єдиний об'єкт, а може, як 3 квартири (по одній на поверх). Мансарда, цоколь і підвал можуть бути технічними приміщеннями, а можуть - самостійними об'єктами і т. Д.
Нерухомістю в Росії можуть визнаватися:
- квартири, в тому числі - багаторівневі (в кілька поверхів);
- кімнати в комунальних квартирах незалежно від площі (кухня, вбиральня, коридор залишаються в загальному користуванні);
- приватні будинки (індивідуальна житлова забудова) і їх частини;
- комплекси підприємств;
- окремі споруди або навіть приміщення в промисловій або офісній зоні.
Технічні параметри об'єкта нерухомості можуть змінюватися за бажанням власника, за домовленістю співвласників або за рішенням суду. А також допускаються такі зміни:
- прибудова, перепланування, в тому числі - в рамках реконструкції;
- об'єднання кількох об'єктів в один;
- поділ об'єкта на кілька самостійних;
- виділення з більшого об'єкту меншого.
Подібні маніпуляції проводяться в дозвільному порядку, вимагають введення новоутвореного або зміненого об'єкта в експлуатацію, а часто також присвоєння нового інвентарного номера. Однак після їх проведення дарча на частку в будинку може бути замінена на звичайну дарчу нерухомості, це краще для обдаровуваного.
Дарування об'єктів, які перебувають у спільній власності
Активи, придбані одним з подружжя за договором міни, довічного утримання, купівлі-продажу, ренти за замовчуванням надходять в їх спільну власність.
- Подружжя можуть упередити виникнення режиму спільної власності на придбану одним з них нерухомість. Шлюбним договором може бути обумовлено застосування режиму спільної часткової або навіть роздільної власності на такі активи.
- Чоловік набувача нерухомості може скласти і нотаріально засвідчити заяву про те, що його шлюбний партнер купує нерухомість на особисті кошти (зароблені до вступу в шлюб, отримані в дарунок або спадщину після укладення шлюбу).
Нерухомість, що купується членами фермерського господарства, переходить в їх спільну власність. Цей же режим виникає щодо будівель, зведених подружжям і членами фермерського господарства.
Майном, що належить кільком особам на праві спільної власності, може розпорядитися будь-який з них. Однак відчужувачу слід заручитися згодою інших співвласників.
Приклад: дарувальником квартири, придбаної подружжям у шлюбі, виступає чоловік (титульний власник за документами). Дружина, що володіє рівними з ним правами на об'єкт нерухомості, підписантом дарчим не є. Щоб угода чоловіка відбулася і могла бути зареєстрована, дружина повинна скласти і нотаріально засвідчити згоду на дарування.
Дарування вже виділеної частки нерухомості
Спосіб і порядок розпорядження нерухомістю, що знаходиться у спільній частковій і спільної власності, різні:
- пайовик дарує належну йому частину, а співвласник спільної нерухомості - весь об'єкт;
- пайовик має право оформити дарчу на частку в квартирі вільно, а співвласнику квартири, що належить кільком особам на праві спільної власності, потрібно нотаріально засвідчена згода кожного співвласника.
Важливо розуміти значення і контекст використання терміна «ідеальна частка». Так звана дарча на частку в квартирі в дійсності представляє собою дарування частини права власності на квартиру. Подарувати реальну частину квартири (кімнати, комору, ванну) неможливо.
Будь-який з пайовиків незалежно від розміру належної йому частки вправі користуватися кухнею, ванною і туалетом. Юридично неможливо обмежити площу використовуваної пайовиком нерухомості, яка відповідає його частині.
Дарування з попереднім виділенням частки
Будь-який з учасників спільної власності на нерухомість має право вимагати її поділу або виділу з неї ідеальної частки. Розділити квартиру в натурі в більшості випадків неможливо. Стандартні планування не дозволяють облаштувати окремі входи, санвузли та кухні.
До того як написати дарчу на частку в квартирі, дружину або члену фермерського господарства важливо визначити розмір своєї частини і зробити її виділ в договірному або судовому порядку. У більшості випадків частини колишніх спільних власників визнаються рівними.
Відомості про зміну режиму спільної власності на часткову вносяться в ЕГРП на підставі угоди або судового вердикту. Після цього кожен зі співвласників може вільно оформити дарчу на частку в квартирі.
Відносно приватного домоволодіння можливий не тільки виділ ідеальної частки, але і розділ в натурі. Однак виділення самостійного об'єкта нерухомості - трудомісткий, витратний і юридично складний процес. Коли всі формальності будуть улагоджені, предметом дарування стане реальна частина будинку як цілісний об'єкт нерухомості.
Дарування частки квартири її єдиним власником
Частку в праві власності на нерухомість при бажанні може подарувати єдиний власник. Це розумно у багатьох відношеннях:
- Дарування (на відміну від заповіту) забезпечує перехід права власності до вибраній особі за життя відчужувача. А це дозволяє попередити претензії спадкоємців, в тому числі - неповнолітніх і непрацездатних осіб, що володіють правом на обов'язкову частку спадщини.
- Договірна конструкція дарування не дозволяє передбачити в тексті угоди умова про право довічного проживання дарувальника в відчуженої нерухомості. Дарувати єдине житло необачно. А ось залишення собі невеликої частини гарантує відчужувачу можливість безперешкодно дожити в квартирі або будинку до смерті.
Право переважної купівлі частки і дарчий
Як зробити дарчу на частку в квартирі, прикривши оплатне угоду? Актуальність питання обумовлена тим, що співвласник, який відчужує частину загальної нерухомості за договором купівлі-продажу, зобов'язаний запропонувати її іншим співвласникам. Повідомлення про факт продажу і продажною ціною виробляється під розписку. Якщо інші співвласники відмовляться від покупки або промовчать, вона може бути реалізована стороннім особам.
Співвласник, який довів факт порушення свого права пріоритетної покупки, вправі вимагати заміни покупця (переведення його прав і зобов'язань на себе) через суд. Така можливість може бути реалізована протягом 3 місяців після скоєння договору купівлі-продажу.
Дотримання переважних прав співвласників може бути пов'язане з безліччю труднощів, наприклад:
- місцезнаходження співвласників невідомо;
- співвласники відмовляються розписатися на повідомленні про продаж;
- продавцю важливо, щоб його частку набуло певний особа;
- реальна продажна ціна вища за ту, яку сторони купівлі-продажу частки хочуть прописати в договорі.
Дарчий як спосіб обійти право переважної покупки
Дарування частини нерухомості - безоплатна угода. Отримувати угоду на її здійснення не потрібно. Тому при виникненні спору з іншими співвласниками нерідко вдаються до складання дарчим замість договору купівлі-продажу. При цьому удаване дарування маскує купівлю-продаж і забезпечує перехід права власності на частку нерухомості. Існує два варіанти того, як написати дарчу на частку в квартирі для обходу права переважної покупки.
Дарування опосередковує перехід права власності на всю відчужувану частку. Зазвичай так оформляються дарчі на частку квартири між близькими родичами або іншими довіреними особами. Справа в тому, удаваний обдаровуваний (дійсний покупець) за такою угодою сильно ризикує. У разі скасування дарування або визнання дарчим недійсною, нерухомість повертається удаваному дарувальнику (дійсному продавцеві). При цьому удаваний обдаровуваний позбавлений можливості вимагати повернення таємно сплаченої викупної ціни.
За дарчим відчужується мікрополе (наприклад, 1/18). З її допомогою майбутнього покупця вводять до складу співвласників і, таким чином, наділяють правом пріоритетної покупки. Основну частку (5/18) йому продають в звичайному порядку. Разом, набувач стає законним власником 1/3 нерухомості (1/18 + 5/18 = 6/18 = 1/3). Обидві угоди законні. Незручність полягає в тому, що реєструвати їх в ЕГРП доведеться послідовно. Все стає складніше, якщо частка квартири вважається частиною спадщини без заповіту.
Як оформити дарчу на частку в квартирі за допомогою нотаріуса
Дарування нерухомості в Росії може здійснюватися в звичайному письмовій формі. Але до дарчим, предметом яких є частина загальної власності, висуваються спеціальні вимоги. Вони підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню. Припис актуально і в разі, якщо за однією дарчим свої частки відчужують всі учасники спільної власності.
Де оформити дарчу на частку в квартирі? У будь-якого нотаріуса округу, в межах якого знаходиться нерухомість, частка якої відчужується. Посвідчення дарчим пов'язано з додатковими витратами. Необхідно сплатити:
- державне мито (загальфедеральний податок);
- інформаційно-технічні та правові послуги нотаріуса.
Розмір держмита зафіксований в податковому законодавстві. Якщо вартість даруємо частки не перевищує одного мільйона рублів, вона є сумою 3 тис. Руб. і 0,4% вартості частки.
Оформлення дарчої на частку в квартирі родичу обійдеться дешевше. Обдаровуваний, що припадає дарувальнику дитиною, онуком, шлюбним партнером, батьком, братом чи сестрою, сплачує зменшену мито, що розраховується як сума 3 тис. Руб. і 0,2% вартості частки. Формула застосовується до часток, вартість яких знаходиться в межах 10 млн. Руб.
Ціна частки обчислюється в процентному відношенні від вартості об'єкта в цілому. Вартість об'єкта, в свою чергу, дозволено обчислювати декількома способами за вибором платника. Найпростіший і найпоширеніший - взяти за основу кадастрову вартість об'єкта. Якщо сторони вважають її завищеною, для визначення ціни можна замовити експертну оцінку.
Вартість одних і тих же нотаріальних послуг нормативно не встановлена і істотно варіюється в різних населених пунктах. Деякі нотаріальні палати регулюють їх, приймаючи локальні акти імперативного або рекомендаційного характеру. Однак в більшості випадків нотаріуси здійснюють ціноутворення на власний розсуд. За посвідчення дарчим на частку доведеться викласти близько 5 тис. Руб.
Державна реєстрація дарчим на частку в квартирі
Незважаючи на нотаріальне посвідчення, дарча на частку в квартирі вступає в силу тільки за умови держреєстрації переходу права власності. Зацікавлені особи самі вирішують, де оформити дарчу на частку в квартирі: безпосередньо в територіальному органі Росреестра або багатофункціональному центрі надання держпослуг.
За проведення реєстраційних дій стягується держмито. Її розмір чітко фіксований (не залежить від вартості частки) і становить за загальним правилом:
- 2 тис. Руб. якщо обдаровуваний фізособа;
- 22 тис. Руб. якщо організація.
За реєстраційні дії індивідуального житлового або дачного будинку стягується зменшена мито в розмірі 350 рублів.
Дарування частки нерухомості і сплата ПДФО
У зв'язку, з даруванням у обдаровуваного людини виникають податкові зобов'язання зі сплати податку на доходи фізосіб. Дарування - безоплатна угода, тому вартість дарунка у вигляді частки нерухомості зараховується в дохід платника податків. Ставка ПДФО:
- 13% для обдарованих - резидентів РФ, тобто осіб, що пробули в країні протягом 182 діб і більше;
- 30% - для нерезидентів незалежно від громадянства.
Дарчий на частку квартири між близькими родичами хороша тим, що обдаровуваний звільнений від сплати ПДФО. Пільга стосується осіб, що припадають дарувальнику:
- чоловіком (співжиття не буде врахована, шлюб повинен бути зареєстрований в РАГСі);
- дитиною, онуком;
- батьком, усиновителем, прабатьком (дід, баба);
- братом, сестрою.
Податковим агентом при сплаті ПДФО (особою, відповідальною за його сплату платником податків) визнається нотаріус. Тому при оформленні дарчої на частку в квартирі родичу необхідно надати йому документи, які підтверджують родинні зв'язки.
Дарчий на частку нерухомості текстуально мало чим відрізняється від дарчим на об'єкт в цілому. Однак вона підлягає неодмінного нотаріальному посвідченню. Дарувальнику не потрібно отримувати дозвіл на розпорядження часткою шляхом дарування.
Навігація по публікаціям