Ситуація не те щоб дуже часта - але зустрічається: іпотечний кредит не погашений, а квартиру з якихось причин потрібно продавати. Угода в таких обставинах можлива, але істотно ускладнена - будь-яке розпорядження майном, що перебуває в заставі, допустимо тільки за згодою заставодержателя. В даному випадку - банку, який видав іпотечний кредит. Як весь цей процес відбувається на практиці - з цим питанням ми і вирішили розібратися.
І від горя, і від радості
Насамперед ми були стурбовані причинами того, що відбувається - чому люди наважуються на продаж квартири «з-під застави». Опитані «Журналом про нерухомість MetrInfo.Ru» експерти називали, в общем-то, одні і ті ж резони.
Версія оптимістична - у власників квартири (вони ж платники іпотечного кредиту) різко поліпшується матеріальне становище, і вони вирішують купити собі квартиру більше і краще. Саме цю причину і називає в якості найчастішою Євген Страхов, незалежний експерт, юрист з нерухомості.
Друга мотивування - зміна сімейних обставин. За цим евфемізмом зазвичай ховається розлучення подружжя - і, відповідно, необхідність ділити спільне майно, в тому числі і придбану на двох квартиру.
У числі інших можна назвати потребу у великій сумі грошей - наприклад, на лікування. Рунар Бурганов, іпотечний брокер ВАТ «Главмосстрой-нерухомість», згадує ситуацію, коли приватний інвестор, який вклав кошти в новобудову, вирішує повернути їх. Примітно, що власник квартири може передбачити як негативний (майбутній спад на ринку), так і позитивне (ціни виростуть, треба вкладати гроші в новий об'єкт) розвиток подій. А результат один: квартира продається, причому терміново.
Тетяна Бердяєва, керівник відділу міської нерухомості центрального відділення компанії «НДВ-Нерухомість», називає і зовсім екзотичні випадки. «Нещодавно одна клієнтка захотіла змінити квартиру через вузьких підвіконь, - говорить експерт. - А ще був випадок, коли клієнт захопився нумерологією і з'ясував, що у його квартири «неправильний» номер ».
Закон: без зайвих премудростей
Взагалі, ситуація, коли боржник все-таки продав квартиру без згоди банку, виглядає неймовірною. Росреестр, бачачи на квартирі обтяження «іпотека в силу закону», просто не зареєструє таку купівлю-продаж - відповідно, банку не доведеться вимагати визнати її недійсною. «Угода без письмової згоди банку не зможе пройти державну реєстрацію», - підтверджує наші здогади Олексій Новіков, керівник іпотечного центру компанії Est-a-Tet. Якщо таке все-таки відбулося, то, як доповнює Наталія Шаталіна, заступник генерального директора з правових питань компанії «МІЕЛЬ-новобуд», «заставодержатель згідно ст.39 ФЗ« Про іпотеку (заставі майна) »має право за своїм вибором вимагати визнання угоди про відчуження закладеного майна недійсною та застосування наслідків, передбачених статтею 167 Цивільного кодексу Російської Федерації, або вимагати дострокового виконання забезпеченого іпотекою зобов'язання і звернути стягнення на закладене майна незалежно від того, кому воно належить ».
чарівне згоду
Отже, ключовою умовою для здійснення цікавить нас угоди є згода від банку. Наскільки складно його отримати?
«Необхідно скласти запит банку на дозвіл продажу квартири, а також провести переговори з співробітниками банку, - попереджає Олена Семенча (« Азбука Житла »). - На розгляд кожного запиту клієнта банку потрібно чимало часу. І найчастіше клієнти отримують відмову ».
На щастя, інші наші консультанти бачать життя не настільки похмуро. «Це нормальна процедура, у нас проходять такі угоди, складнощів зазвичай не виникає, - каже Тетяна Бердяєва (« НДВ-Нерухомість »). - У більшості великих банків налагоджена схема здійснення подібних угод ». «Банки практично ніколи не відмовляють позичальникам у продажу іпотечної квартири, - підтверджує Олексій Новиков (Est-a-Tet). - Вони зацікавлені в погашенні кредиту, а не в тому, щоб непрофільний актив (квартира) в результаті висів у них на балансі ».
На важливий нюанс звернула нашу увагу Емма Пономарьова, директор департаменту роздрібних операцій «Інвестторгбанка»: найчастіше банк згоду на продаж дає, але з умовою паралельного погашення кредиту. Іншими словами (це ми вже від себе) в разі, коли в результаті угоди банк отримає всі свої гроші, він не чинить ніяких перешкод. Якщо ж у покупця повної суми немає, і він збирається сам ставати позичальником - банк буде вивчати обстановку набагато прискіпливіше. Детально дану ситуацію ми розглянемо нижче, а поки відповімо на ще одне питання: згода банку буде отримано просто так чи за гроші? Більшість наших експертів запевнили, що подібна люб'язність буде надана банком безкоштовно. Відрізняється думку висловив лише експерт Євген Страхов - за його словами, у багатьох банках розгляд заявки про видачу згоди є платною послугою, за яку треба заплатити близько 3 тис. Руб.
Ще одна умова погодився банку зазначає Іван Кудряшов, начальник юридичного відділу групи компаній «Екодолье», - проводити операцію через свою депозитну комірку.
Кредит здав! Кредит прийняв!
Повернемося до питання, порушеного в попередньому розділі: коли знайшовся покупець, який бажає квартиру купити, але не володіє повністю необхідною сумою. Тобто він теж хоче взяти кредит. Що тут вийде?
Перш за все, покупцеві найрозумніше звертатися за кредитом в той же банк, який є заставодержателем нерухомості. «Якщо кредит схвалений в сторонньому банку, то ймовірність такої угоди мала, - попереджає Тетяна Бердяєва (« НДВ-Нерухомість »). - Тут не тільки покупець, продавець і банк-заставодержатель повинні домовитися про всі нюанси, а ще й банки узгодити між собою угоду, що на практиці дуже і дуже складно ». Якщо ж покупець з цією умовою (звертатися в строго певний банк) згоден, то процес має бути складний, але - в принципі - посильний. «Сьогодні є ряд банків, які включили кредити на проведення операцій з переуступки в лінійку своїх продуктів, - каже Ірина Доброхотова, голова ради директорів компанії« БЕСТ-Новострой ». - Це Сбербанк, ВТБ 24 і Транскапіталбанк. За даними відділу іпотеки «БЕСТ-Новострой», ставка в держбанках така ж, як і при звичайній іпотеці: в Ощадбанку - від 14,5%, в ВТБ24 - від 15,95% ».
З позицією «Ніяких преференцій!» Погодилися і більшість інших наших експертів. Трішки (але саме трішки!) Іншу точку зору висловила Ірина Доброхотова ( «БЕСТ-Новострой»). Визнавши, що у нового покупця буде вже новий кредит, вона зазначає, що «відомі випадки, коли за угодою з банком колишній іпотечний кредит просто переоформлявся на нового покупця. Але це поодинокі випадки ».
краще одномоментно
Існує ще одна технологія - вона доступна в тому випадку, якщо у покупця є повна сума на придбання квартири. В цьому випадку частиною цих грошей гаситься борг банку, а решта йде продавцю. Начебто зручно, але присутні додаткові ризики.
«Чи ризикує покупець: він фактично гасить борг продавця по іпотеці до переходу права власності на квартиру, - каже Людмила Цвєткова (« МІЕЛЬ »). - Є ймовірність, що угода потім не відбудеться за будь-яких причин, і клієнт втратить гроші. Більш того, банк приймає гроші офіційно не від нового покупця, а від продавця (як якщо б це він оплатив), і ніде в документах не фіксується, що це гроші покупця ». «Ризик полягає в часі, - підтверджує Павло Тимошенко (ФСК« Лідер »). - На процедуру необхідно 3-10 днів. За даний період може статися що завгодно: продавець передумав продавати, покупець передумав купувати, або з одним з них може статися нещасний випадок і ін. ».
Втім, на ринку вже відпрацьовані технології, що дозволяють знизити ризики до мінімуму. «Найбільш безпечною є схема, при якій грошова сума, необхідна для погашення кредиту, закладається в банківську комірку на представника банку, - зазначає Тетяна Бердяєва (« НДВ-Нерухомість »). - Банк видає документи, необхідні для зняття обтяження і відбувається одночасне зняття застави і реєстрація права власності покупця. У різних банках можуть бути свої нюанси, потрібно консультуватися у їх співробітників ».
Резюме від журналу www.metrinfo.ru
У нормальних економічних умовах продаж іпотечної квартири - штука все-таки рідкісна. Чи стануть подібні ситуації зустрічатися частіше? Відповідь залежить перш за все від загальноекономічної ситуації. Якщо вона погіршиться, продаж нерухомості дефолтними позичальниками стане звичайним явищем. Хочеться, звичайно, вірити, що до такого не дійде ...
Історія з життя
Надія Козицька, керівник комунікаційного агентства MVN
Причина моєї продажу була типова - вивести актив зі старого житлового фонду і купити квартиру побільше, краще і новіше.
Я розуміла, що, якщо буду продавати квартиру «з-під іпотеки», то покупець неминуче почне мене «прогинати» за ціною - квартира з обтяженням, покупець йде на ризики і т.п. На мій погляд, небезпеки ці висмоктані з пальця, але зате хороший привід торгуватися по ціні. Тому я вирішила погасити іпотеку перед продажем і перепозичити відсутню суму у родичів. Так як я обіцяла повернути їм гроші відразу ж після продажу, тобто буквально через 2-4 місяці, ця позика вони надали мені без відсотків. Всім, у кого є можливість перепозичити велику суму з надійного джерела або у порядних людей, я раджу так і поступати. Щонайменше ви позбудетеся від тяганини, пов'язаної з отриманням дозволу банку, та інших незручностей.
Цікаво, що квартиру у мене також купили з оформленням іпотеки. А я на виручені кошти придбала собі квартиру в новобудові, як і хотіла - з поліпшенням площі, локації і теж із залученням кредиту, хоча вже значно меншого за розміром.
Особлива думка експерта
Василь Шарапов, юрист девелоперської компанії «Сіті-XXI століття»