Іпотека і материнський капітал: чи є «дірка» в законі?
За повідомленням деяких електронних ЗМІ, столичні юристи виявили серйозна прогалина в законодавстві, що регулює використання материнського капіталу при вирішенні житлового питання за допомогою іпотечного кредиту.
За повідомленням деяких електронних ЗМІ, столичні юристи виявили серйозна прогалина в законодавстві, що регулює використання материнського капіталу при вирішенні житлового питання за допомогою іпотечного кредиту. На їхню думку, квартира, куплена в кредит з використанням материнського капіталу, може стати «міною уповільненої дії». Якщо частка неповнолітньої дитини в житло не виділена, таку угоду, на їх погляд, можна буде оскаржити.
Суть проблеми така. У законі, що регламентує порядок виділення материнського капіталу, є пункт, який зобов'язує батьків оформити квартиру в спільну часткову власність, і включити в число власників дітей. Але на ділі відразу виконати цю норму неможливо. Мало який банк дасть іпотечний позику при наявності в числі власників неповнолітніх дітей.
Пенсійний Фонд РФ, розуміючи ситуацію, вимагає від батьків, які звернулися за засобами капіталу, надати нотаріально завірену гарантію, що після повної виплати кредиту і не пізніше 6 місяців після цього частка дітей буде оформлена. Ось тільки сьогодні досить складно уявити, як конкретно буде контролюватися виконання даного пункту, адже іпотечний кредит видається, як правило, строком від 15 до 25 років.
Чи перетворяться в таку ж «міну уповільненої дії» ті квартири, що сьогодні купуються з використанням материнського капіталу? Чи є тут частка істини або ми маємо справу з черговою журналістською «качкою»?
Як нам вдалося з'ясувати, спілкуючись з фахівцями та учасниками ринку, однозначної відповіді на питання немає. Думки часом розходяться протилежним чином. Деякі юристи вважають, що проблему навмисно роздмухують представники держструктур на догоду розширення бюрократичного апарату. Інші вважають, що підстави для занепокоєння є.
Серед ріелторів також немає одностайності. Хтось вважає обговорення даної проблеми передчасної, що не має ніякого відношення до реальної практики. У той же час в Центральному Агентстві Нерухомості це питання не вважають надуманим. За словами директора агентства Олега Харченка, при укладанні угод вони враховують подібні ризики і попереджають про них клієнта по результату правової експертизи. Незважаючи на те, що на даний момент таких прецедентів по оскарженню угод ще не виникало, в майбутньому такі випадки цілком можуть виникнути, вважає Олег Харченко. У всякому разі, Пенсійний фонд все цілком може знайти привід, щоб пред'явити набувачам житла претензію щодо некоректного використання коштів материнського капіталу. Можливо, прав на квартиру не позбавлять, однак можуть зажадати повернути витрачену суму. Тому набувачам квартири необхідно вже зараз звертати увагу на такі деталі. «До того ж, - зазначає Олег Харченко, - правозастосовна практика формується прецедентами: сьогодні - ні з кого не питають, завтра - буде одне рішення суду, а післязавтра - будуть проведені фінансові перевірки». Тому, резюмує він: «Ми не керуємося статистикою ймовірності, а попереджаємо можливі сценарії». Таким чином, на думку ріелтора, піднята московськими юристами проблема ніяк не "висмоктана» з пальця.
Нижче ми наводимо думки новосибірських юристів, що працюють в сфері операцій з нерухомістю.
На сьогоднішній день в законі про материнський капітал існує не тільки описана вище «діра в законі». Існує кілька схем нелегального обезналичиванию материнського капіталу. Один з них - це, наприклад, так звана фіктивна покупка житла у родичів або знайомих, коли угода на практиці не відбувається - гроші повертаються до власниці сертифіката, а колишній власник залишається жити в проданому приміщенні. Хоча всі вимоги закону ніби як виконуються, житло оформляється у власність дітей. Поки така можливість є, проте не факт, що цю лазівку не закриють, якщо кількість таких випадків збільшиться.
Якщо батьки не виконають своє зобов'язання і не передадуть частку у власності своїм дітям після погашення іпотечного кредиту, а захочуть таку квартиру продати, то зараз вони можуть зробити це безперешкодно, оскільки ніхто не контролює їх дії після виплати кредиту. Проведення таких угод можна визнати згодом оспорімимі, так як термін позовної давності обчислюється не з моменту вчинення такого правочину, а з моменту, коли особа, чиї права були порушені, дізналося про це.
На мій погляд, поки законодавством усувається цю прогалину в законі про материнський капітал, і державою створюється конкретний орган, який буде займатися контролем за виконанням зобов'язань, покупцям житла, колишнього в іпотеці, потрібно бути обережніше. Перевіряти, чи були виконані продавцями всі зобов'язання, чи дотримані інтереси неповнолітніх дітей, брати заяви від усіх членів сім'ї, що претензій і спорів про право немає до даного об'єкта нерухомості.
В наше агентство недавно звернувся клієнт за консультацією: він скористався послугою одного з великих агентств міста за неможливість перетворити МК, тобто уклав позику під материнський капітал, тобто він придбав об'єкт за готівковий розрахунок. І АН при оформленні права власності зажадало протягом 3-х місяців переоформити 1/3 частки на дитину і дружину. Здавалося б, для чого? У договорі не зазначено, що квартира купується за рахунок материнського капіталу, і набуваючи в шлюбі нерухомість, вона і так є спільно нажитим майном подружжя, тим більше один чоловік іншому не може ні продати, ні подарувати частку в квартирі.
Я вважаю що це, не «дірка в законі» - закон складений відповідно до тими цілями, для яких він розроблявся.
2. Багато юристів порівнюють наслідки невиконання федерального закону №256-ФЗ «Про додаткові заходи державної підтримки сімей, які мають дітей», в частині що не оформлення часткою на дітей квартир, з наслідками порушення закону про приватизацію. Але закон про приватизацію мав на меті дати всім у власність квартири, в яких раніше жили як дорослі, так і діти. А мета федерального закону №256-ФЗ «Про додаткові заходи державної підтримки сімей, які мають дітей», як я вказувала вище, зовсім інша. І проводити паралель між цими двома законами, я вважаю, не зовсім коректно і не логічно.
3. Тепер ті вказівки і побоювання на рахунок визнання угод недійсними. Термін позовної давності по недійсних угодах -1 рік; термін загальний позовної давності - 3 роки. І що буде через 10-15 років? Звичайно, термін позовної давності можна відновити, але через великий проміжок часу, "будувати" захист або писати позов стає важко, важко збирати і досліджувати докази, тому що минуло дуже багато часу. А все "прогалини" трактуються на користь невинуватості. Так що ймовірність задоволення позовів, про визнання угоди, при нинішньому розкладі законодавчих актів, зводитися практично до нуля.
В якості висновку.
Поки юристи з'ясовують, чи є «дірка» в законі або її там немає, ріелтори радять покупцям дотримуватися наступних правил безпеки:
- звертати увагу на вік продавця
- уточнити, скільки дітей у людини, що продає житло
- якщо друга дитина народжена в період дії закону про материнський капітал, то цілком ймовірно, що кошти МК були використані родиною на поліпшення житлових умов
- і, наважуючись на покупку такого об'єкта, потрібно враховувати можливі ризики.
Втім, як стверджують фахівці, навряд чи справа дійде до позбавлення прав власності на квартиру, але судові розгляди цілком вірогідні, а значить, нерви і гроші доведеться витратити.
Олег Носков і Анастасія Загоруйко