Покупці нерухомості в новобудовах часто стикаються з вибором - що придбати, квартиру по дду або ЖБК. Для недосвідченого в темі первинної нерухомості може здатися, що це просто різні способи оформлення угоди - насправді. Перший варіант здається більш захищеним для пайовика, другий - більш вигідний. Давайте розберемося, в чому ж різниця.
У чому різниця між дду і ЖБК?
Важливо! Слід мати на увазі, що:
- Кожен випадок унікальний і індивідуальний.
- Ретельне вивчення питання не завжди гарантує позитивний результат справи. Він залежить від безлічі факторів.
Щоб отримати максимально докладну консультацію зі свого питання, вам досить вибрати будь-який з запропонованих варіантів:
- Договору пайової участі (ДДУ) - це схема, в якій майбутні квартири в новобудовах реалізуються за допомогою реєстрації документа в органах Росреестра. Коли ви зареєструєте договір ду, то ви стаєте інвестором пайового будівництва, пайовиком.
- Договору житлово-будівельного кооперативу (ЖБК) - це схема продажу ще не збудованих квадратних метрів за допомогою так званих паїв, або пайових внесків. За фактом же мова йде про вступ до спільноти людей, які зібралися побудувати житловий будинок. Коли ви укладаєте договір з ЖБК, то стаєте членом ЖБК, або пайовиком.
Договір пайової участі по 214 ФЗ
Договір з ЖБК по 215 ФЗ
В Росреестра реєструється договір прийняття квартири у власність - вже після спорудження будинку. Тому є ймовірність попастися на виверти шахраїв і купити квартиру, вже продану комусь - так звані «подвійні продажу».
Обов'язково прописується повна вартість житла, що купується. Вона не може змінитися за законом. Є лазівка - забудовник може запропонувати укласти додаткову угоду, але при цьому ви не зобов'язані погоджуватися, а девелоперу доведеться віддати вам квартиру за суму, зазначену в договорі. Або ж - розривати договір і повертати гроші плюс платити неустойку.
Голова ЖБК за погодженням з членами кооперативу в будь-який момент може збільшити вартість квартири. Підстави - подорожчання будматеріалів чи інші обставини, які призвели до неможливості побудувати будинок за початкову суму. Потрібно уважно вивчати той договір, який ви уклали - добропорядний забудовник внесе в нього пункт про заборону на збільшення, але ФЗ-215 не регулює неможливість збільшення суми.
Є точна дата зведення. У забудовника є страховий термін - два місяці від цієї дати, які, судячи з судової практики, даються на рішення паперових проблем зі здачею. Прострочення - буде стягнення неустойки на користь пайовика, за вашим бажанням. Знову ж, термін збільшується за додатковою угодою, але у вас немає обов'язки його підписувати
Чіткого терміну і покарання за збільшення терміну будівництва в законі не прописано.
Розстрочка виплат можлива до закінчення будівництва
Закон регулює надання розстрочки на термін, довший ніж після здачі будинку. Потрібно дивитися кожен договір з ЖБК окремо
Є ще маса спірних моментів, які можуть вплинути на вибір пайовика між дду і ЖБК. Що краще? Давайте розглянемо кожну схему докладніше.
Плюси і мінуси
Якщо розглядати покупку квартири по 214ФЗ і вибирати ЖБК або дду, то відповідь на питання що краще можна дати наступний:
Плюси покупки по дду:
На жаль, є і недоліки:
- Вартість зазвичай більше. А в нових об'єктах вона стане більше ще на 1-1,5%. Адже законом введено створення компенсаційного фонду, який буде формуватися за рахунок внесків будівельників з кожної проданої квартири. Природно, ці витрати будуть додані до ціни об'єкта.
- Досить довгий процес реєстрації договору.
- Прописані підстави для розірвання договору - якщо вони не дотримуються, розірвати договір і повернути всі гроші досить складно
- Є проблеми з отриманням розстрочки у забудовника, відповідно, сильне подорожчання об'єкта за рахунок отримання іпотеки, якщо це необхідно
Схема покупки квартири у ЖБК також має свої плюси і мінуси:
- Позитивний момент - є хороші знижки на не дуже популярні квартири
- Ціна відрізняється від дду в меншу сторону за рахунок малої кількості додаткових зборів
- Де юре пайовик приймає участь в зборах ЖБК і вирішує, як буде будуватися будинок
- Доведеться додатково заплатити внесок за вступ в ЖБК - зазвичай це 1-3% від вартості квартири
- Є небезпека подвійних продажів
- Фактично пайовик має менше прав на житло, ніж покупець по дду
- Не можна перепродати квартиру кому завгодно, навіть з переуступки. Покупцеві доведеться вступати в ЖБК
- Є ризик збільшення ціни за квартиру
- Немає відповідальності забудовника за зрив термінів
Важливо! Ви придбали квартиру за договором пайової участі, будинок добудований і ви плануєте новий ремонт. Але перед отриманням права власності на житло забудовник проводить обов'язкові обміри вашої квартири за допомогою співробітників БТІ. І з'ясовується, що житло насправді більше. Забудовник пропонує вам оплатити додаткові метри. Зараз влада готує зміни до закону, які будуть регулювати цей процес на користь пайовика, але поки вони не вступили, у вас є кілька варіантів взаємодії з девелопером:
- Ви можете просто відмовитися від отримання свідоцтва на квартиру і вимагати гроші і неустойку
- Ви можете оплатити різницю і отримати неустойку
- Ви можете знайти недоліки в будівництві і зажадати у забудовника знижку на суму різниці (найпопулярніший варіант на практиці)
У разі ЖБК вам доведеться оплачувати додаткові метри.
Договору ДУ і договору з ЖБК
Укладаючи договір пайової участі (завантажити зразок) звертайте увагу на деякі обов'язкові його пункти:
У договорі з ЖБК (завантажити зразок) потрібно перевіряти таку інформацію:
Перехід з ЖБК на дду і навпаки
Можна сказати, що в сучасній Росії процеси житлового будівництва спрямовані на зменшення кількості ЖБК в рахунок великих забудовників. Договір з ЖБК та дду - це предмет глибокого вивчення не тільки юридичних тонкощів, а й репутації забудовника.
- Також останні кілька років є тенденція, особливо великих регіональних центрах, повного переходу великих забудовників на договору ЖБК. Фактично це відбувається через зменшення міри відповідальності забудовника за все будівництво в цілому - адже девелопер відповідає в разі ЖБК тільки за один будинок. У цій юридичної форми свій розрахунковий рахунок, свій статутний капітал і зовсім мало грошей для повернення пайовикам. Тому ризиків у випадку з ЖБК насправді багато.
- Також відомі ситуації, коли відбувається процес переходу з ЖБК на дду. Це досить приємний процес для пайовика - стаючи пайовиком, він має більше прав. Юридично ж цей процес є простим розірванням договору з однією організацією та укладенням нового договору з іншої, часто з тристоронньою угодою про зобов'язання укладення цього договору.
Перехід з дду на ЖБК відбувається зазвичай в ситуації, коли забудовник банкрутує або якимось іншим чином завершує свою діяльність. У такій ситуації часто починають діяти прийняті в кожному регіоні закони, пов'язані з оздоровленням загальної ситуації з ошуканими пайовиками.
Так, на зустрічі в обласному органі виконавчої влади пайовикам запропонують самостійно організувати житлово-будівельного кооперативу і почати добудовувати будинок. У такій ситуації новому ЖБК передадуть майно минулого забудовника і дадуть землю або інші можливості для добудови. Але навіть за допомогою влади пайовикам часто все одно доведеться внести на добудову об'єкта значні кошти.